Zákon o realitním zprostředkování

Dne 1.1.2020 vstoupil v platnost nový zákon, který si klade za cíl pojmenovat a přesně definovat realitní činnost. Dále nastavit jasná pravidla, podle kterých se realitní makléř nebo kancelář musí řídit. Vedlejším efektem by, podle záměrů zákonodárců, mělo nastat zkvalitnění realitních služeb, snížení počtu realitních makléřů a zvýšení důvěry spotřebitelů v realitní služby.

Změna živnosti

Doposud činnost makléře byla živností volnou. To se ale mění a realitní činnost je nově živností vázanou. Při založení živnosti bude nutné doložit odbornou způsobilost. Získání odborné způsobilosti je podmíněno splněním jedné z těchto podmínek:

První tři body jsou zcela jasné, u čtvrtého bodu tzv. prokázání znalostí v rámci profesní kvalifikace se jedná o odbornou zkoušku u akreditovaných subjektů. Tyto subjekty budou certifikovat každého makléře jednotlivě a tím zaručí jeho odbornou způsobilost.

Tato změna se nedotkne jen nově založených živností, ale i těch současných. Stát samozřejmě stanovil přechodnou dobu, do kdy makléři musí změnit svou živnost a tím doložit svoji kvalifikaci. Tato přechodná doba je dána 6 měsíců od nabytí platnosti zákona, což je do 30. 6. 2020.

Finanční úschova

Finanční úschova při převodech nemovitostí má sloužit k zajištění jistoty prodávajícího i kupujícího, že bude převod nemovitosti a obdržení kupní ceny za ni provedeno k oboustranné spokojenosti. Je jí řešen stav, kdy vlastníkem nemovitosti se stává daná osoba nebo firma až zápisem do katastru nemovitostí. Původní vlastník podává návrh na změnu vlastnického práva, musí však před tím mít jistotu, že k němu finanční prostředky doputují. Nový vlastník se zase jistí proti stavu, kdy pošle původnímu majiteli kupní cenu, ale k zápisu jeho nového vlastnictví nedojde, případně dojde až po komplikacích, např. soudním sporu.

Bývá využívána autorita důvěryhodná pro obě strany transakce - nejčastěji banka, notář, případně realitní kancelář. Tato autorita pak po splnění podmínek daných transakcí s nemovitostí přijme a následně uvolní finanční prostředky - kupní cenu.

I přes některé názory (Česká asociace pro nemovitosti), že by se měla možnost finanční úschovy realitním kancelářím a makléřům zcela zakázat, realitní kanceláře mohou nadále poskytovat službu finanční úschovy. Do této doby pro tyto služby nebyla stanoveny žádná pravidla, proto docházelo k určitým přešlapům i cílenému zneužívání, které pak vrhalo špatné světlo na celou realitní činnost.

V novém zákoně se stanovila jasná a poměrně přísná pravidla pro to, kdy může realitní kancelář poskytnout úschovu finančních prostředků. Jedním z pravidel je výslovná žádost zájemce o realitní zprostředkování, která musí mít písemnou podobu ve formě samostatné listiny.

Kvůli zcela transparentnímu chování realitního zprostředkovatele bude možné složit finanční prostředky do realitní úschovy pouze bezhotovostně na samostatný účet, a to pro každou jednotlivou úschovu. Evidence vedení účtů je v rukou realitního zprostředkovatele, ale dohled nad ním nově získává živnostenský úřad. Zákon dále ukládá realitnímu zprostředkovateli notifikační povinnost, kdy při prvním přijetí realitní úschovy musí tuto skutečnost živnostenskému úřadu sám nahlásit.

Povinné pojištění

Pojištění profesní odpovědnosti bylo dosud dobrovolné. Výjimkou byli členové Asociace RK, kteří na základě vlastních stanov pojištění museli mít sjednané.

Zákon počítá s pojištěním profesní odpovědnosti zprostředkovatele realitního obchodu na částku minimálně 1,75 milionu korun. Makléřům působících na základě smlouvy pod obchodní značkou realitní společnosti by stačilo poloviční pojištění. Pokud by se makléř nepojistil, riskoval by až milionovou pokutu. V dostupných legislativních dokumentech zatím není rozsah pojištění (např. pojištění proti úpadku) definován, patrně bude upraveno v rámci prováděcí vyhlášky k probíranému zákonu.

Náležitosti realitní služby

V rámci definice realitní činnosti nový zákon dále upravuje práva a povinnosti obou stran. Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná a musí obsahovat zákonem stanovené náležitosti (blíže patrně také upraví prováděcí vyhláška). Smlouva také nemá zavazovat klienta ke koupi či prodeji nemovitosti.

Nově má realitní zprostředkovatel také informační povinnost vůči jeho klientům, z celé škály navrhovaných informací v původním záměru zákona po průchodu legislativním procesem v zákoně zůstal výpis z katastru nemovitostí a nutnost upozornění klienta na konkrétní závady a omezení váznoucí na nabízené nemovitosti (ale jen za předpokladu, zda o nich realitní zprostředkovatel ví nebo by měl vědět).

Přímý prodej

Snaha realitních subjektů o určité omezení nebo zahrnutí internetových portálů nabízejících realitní inzerci mezi poskytovatele realitních služeb (tím pádem by se na ně pohlíželo jako na realitní kanceláře), zůstala taktéž nevyslyšena.

Zákon o realitním zprostředkování tyto subjekty zcela vynechal, a tak nejsou nijak poznamenány. Pravdou je, že internetové portály samy o sobě realitní činnost neprovozují, poskytují pouze inzerci, což není v žádném výkladu práva realitní činností. 

Zájem realitních kanceláří zahrnout je do schváleného zákona vychází ze stále větší oblíbenosti spotřebitelů v tyto služby, zatímco služby realitních zprostředkovatelů mají spíše pošramocenou pověst. 

Názory a komentáře zainteresovaných osob

Shrnutí komentářů od Asociace RK, České asociace pro nemovitosti, Ministerstvo pro místní rozvoj:

Výhody

1. Zákon o realitním zprostředkování stanovil důležitá základní pravidla pro tento trh.

2. Přesunutí do vázané živnosti by mělo vést ke zkvalitnění realitních služeb.

3. Přísné podmínky pro úschovu finančních prostředků klientů zamezí zneužívání financí klienta k vlastní podnikatelské činnosti zprostředkovatele.

4. Stanovení nutnosti písemné smlouvy o zprostředkování a stanovení náležitostí této smlouvy pomůže klientovi se zorientovat ve svých právech.

5. Nezahrnutí alternativních služeb do tohoto zákona. Majitel nemovitostí by měl mít stále možnost se rozhodnout jakým způsobem chce svoji nemovitost prodat. Nezáleží na tom, zda ji bude nabízet skrze inzerci v jakémkoli médiu nebo na specializovaných realitních inzertních portálech.

Úskalí

1. Skupina zprostředkovatelů očekávala od nového zákona jistou “revoluci”. Výsledný zákon podle nich revolucí není a převratné změny neočekává.

2. Složení zkoušky o odborných znalostech se ponechalo volnému trhu. Stát tím ztrácí plnou kontrolu nad procesem certifikace. Subjekty poskytující certifikaci mohou pohlížet na tento proces zcela jako na svůj byznys a v ojedinělých případech může docházet i k udělení certifikace každému, kdo se ke zkoušce přihlásí.

3. Nedošlo ke kompletnímu zákazu úschovy finančních prostředků klienta. Jelikož není výslovná povinnost mít sjednané pojištění proti úpadku, v případě insolvence RK není jisté, v jakém postavení účty úschovy budou.

4. Stanovení pevné částky minimální výše pojistky pro všechny subjekty je diskutabilní. Rozdíl mezi makléřem, který prodá 1-2 nemovitosti za měsíc, oproti velké RK, která prodá nemovitostí až 100. Pro velké realitní kanceláře je pojistná částka nerelevantní.

5. Nová informační povinnost je pro skupinu subjektů nedostatečná. Povinný výpis z katastru nemovitostí už dnes byl jistou normou a pravdivě informovat klienta o nedostatcích (o kterých ale zprostředkovatel ví) patřilo k normě kvalitních makléřů také. Mohly být stanoveny další dokumenty, které by zprostředkovatelé museli předložit. Například nabývací titul, prohlášení vlastníka, přehled účtovatelných záloh, vyúčtování záloh za předchozí rok, stavebně technický stav bytu, průkaz energetické náročnosti (štítek PENB).