Vyvlastnění pozemků
V tomto článku rozebíráme výkup a vyvlastnění pozemků v těchto okruzích:
Výkup pozemků pro liniové stavby
Po schválení územního rozhodnutí lze podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. zahájit stavební řízení. Než doběhne stavební řízení musí investor (většinou Česká republika) vykoupit pozemky nebo jejich dotčených částí do svého vlastnictví.
Stát jako investor je většinou zastoupen podřízenou institucí, např. Ředitelství silnic a dálnic. Stát nebo jeho podřízené instituce nejsou jediné organizace, které mají možnost vyvlastnit majetek. Ve velkém zastoupení jsou jednotlivé samosprávné celky (města).
Na základě liniového zákona, investor buďto koupí dotčený pozemek nebo nabídne výměnu za pozemek jiný ve srovnatelné hodnotě. Kupní cena se odvíjí od ceny obvyklé stanovené na základě znaleckého posudku. Konečná výkupní cena je výsledkem jednání obou stran.
Investor má ohraničenou maximální možnou cenu, za kterou lze pozemky vykoupit, toto maximální navýšení je nově stanovené v Liniovém zákoně. Je důležité zmínit, že ne všechny vykupované pozemky mohou jít až k této maximální hranici, na což někteří vlastníci nejsou ochotni přistoupit. Nedojde-li k dohodě o kupní ceně, investor zažádá o vyvlastnění pozemku.
Potřebujete stanovit cenu nemovitosti při vyvlastnění??Poptejte cenovou nabídku znaleckého posudku
Znalecký posudek, který je podkladem pro navržení výše kupní ceny v návrhu kupní smlouvy, stanoví cenu ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby, včetně všech jejich součástí a příslušenství. Ocenění se provede podle oceňovacího předpisu a cena pozemku nebo stavby se ve znaleckém posudku určí vždy podle jejich skutečného stavu ke dni určení ceny ve znaleckém posudku; přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s tím, že jsou určeny k uskutečnění stavby dopravní infrastruktury.
Směna pozemků
Směna pozemku je ve většině případů iniciována, pokud se jedná o bonitní zemědělskou půdu. Hospodář svoji obživu neprodá, je pro něj trvalým zdrojem obživy, proto z naprosté většiny případů dochází ke směně pozemků.
Směnnou smlouvou lze práva potřebná pro uskutečnění stavby dopravní infrastruktury získat pouze výměnou za práva k pozemku ve vlastnictví České republiky nebo právnické osoby zřízené zákonem nebo zřízené nebo založené státem, vůči níž je stát ovládající osobou. Pozemek se oceňuje stejně jako v případě koupě pozemku.
Příklad: Stát nabídne vlastníkovi výměnu pozemku v blízké lokalitě s podobnými vlastnostmi pozemku. Drobné rozdíly v bonitě, velikosti pozemku řeší finanční ocenění. Vlastník by měl obdržet výměnou pozemek ve stejné finanční výši.
Lhůty
Pro výkup a směnu pozemků existují dané lhůty. Vykupující musí do 60dní převést kupní částku na účet vykupovaného. Navíc, pokud do 5 let nedojde k započetí dané stavby má právo vykupovaný požadovat o vrácení pozemku.
Zbytkové pozemky
Od roku 2018 mohou investoři vykupovat i tzv. zbytkové pozemky. To jsou takové pozemky, které po odkupu požadované části by už dále nebylo možno užívat nebo jen velmi obtížně.
Příklad: Po odkupu pozemku zbude soukromé osobě 100 m2 u budoucí silnice bez řádného přístupu k pozemku. Takový pozemek není vhodný jak pro potencionální stavbu ani obhospodařování.
Jak už je psáno na začátku, vyvlastnění je poslední možností. U vyvlastňovacího soudu musí investor dokázat, že vyčerpal všechny možnosti jako převést pozemek do vlastnictví státu na základě dohody. Na tyto kroky má investor 90denní lhůtu.
Konkrétní účely, kvůli jejichž realizaci je možné přistoupit k vyvlastnění, jsou stanoveny zákonem a jsou vymezeny jednak v § 170 stavebního zákona a jednak v dalších zvláštních předpisech, např. v zákoně o ochraně přírody a krajiny, silničním zákoně, vodním zákoně, zákoně o pozemních komunikacích či síťových zákonech.
Jednou z důležitých podmínek je tzv. veřejný zájem. Dle zákona o vyvlastnění je nutné, aby veřejný zájem na dosažení účelu vyvlastnění převažoval nad právy vyvlastňovaného. Existenci veřejného zájmu a jeho převahu nad individuálními právy vlastníka pozemku nebo stavby posuzuje vždy v konkrétním případě vyvlastňovací úřad.
Příklad: Obchvat města, které je zatíženou nadměrnou dopravou, je ve veřejném zájmu obyvatel. Veřejný zájem v tomto případě má přednost před individuálními právy vlastníků dotčených pozemků pro výstavbu obchvatu.
Následuje podmínka je tzv. soulad s cíli a úkoly územního plánování. Vyvlastnění tak lze provést jen v takovém rozsahu, který je nezbytný k dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem. Uplatňuje se tak princip přiměřenosti. Jde-li postihnout menší území než větší, postihuje se to menší a postačilo-li by k účelu vyvlastnění pouhé zřízení věcného břemene, není nutné rovnou přistupovat k vyvlastnění.
Pokud jsou výše uvedené podmínky splněny, lze přistoupit k vyvlastnění. I v případě vyvlastnění náleží vyvlastňovanému vždy náhrada. Náhrada se stanovuje opět na základě znaleckého posudku a násobí se stejnými koeficienty.
Zákonné možnosti urychlení staveb
Pokud dochází k vyvlastnění pozemků, jen malá část z nich končí zamítnutím. Nicméně dochází z pohledu státu a společnosti ke zbytečnému zdržení stavby a možným protahováním vyvlastňovacího řízení mohou pozbýt platnost územní rozhodnutí, stavební povolení i pozbýt zmiňovaný veřejný zájem.
V posledních letech tak docházelo k novelizacím liniového zákona, které měly za cíl urychlit začátek výstavby. Je důležité zmínit, že liniový zákon a jeho novely jsou mířené na strategické stavby pro Českou republiku. Jedná se především o dopravní stavby (dálnice, silnice I. třídy, celostátní železnice), přenosové soustavy, vodní infrastrukturu a nově i JE Dukovany a Temelín.
Výčet strategických staveb ČR:
- Dopravní infrastruktura
- dálnice, silnice I. třídy
- celostátní železnice
- další stavby vymezené v koridorech dokumentace územního plánování
- Vodní infrastruktura
- vodní dílo na účelem ochrany před povodní nebo zmírnění následků sucha
- Energetická infrastruktura
- přenosové, distribuční, přepravní soustavy
- ropovody a produktovody
- elektrárny s výkonem o více než 100MW
- Elektronicko-komunikační infrastruktura
Tento postup budou moci uplatnit jen takzvaní oprávnění investoři, tedy hlavně státní organizace, jako jsou Ředitelství silnic a dálnic ČR nebo Správa železnic. Například na obchvat měst se tento zákon nevztahuje, pokud nejsou investorem výše uvedené instituce.
Upravená výkupní cena
Stejně jako u nestrategických dopravních staveb se základ ceny stanovuje na základě znaleckého posudku. Rozdíl spočívá v tom, že jsou zákonně dané koeficienty navýšení kupní ceny. Stavební pozemek a stavba se násobí koeficientem 1,5. Ostatní pozemky se násobí koeficientem 8. Tyto koeficienty jsou pevně dané a nelze o jejich výši dále jednat. Přechází se tím spekulativnímu chování ze strany majitelů pozemků.
Dospěje-li vyvlastňovací úřad ve vyvlastňovacím řízení, které se týká práva k pozemku nebo ke stavbě potřebného k uskutečnění stavby k závěru, že podmínky pro vyvlastnění jsou s výjimkou určení výše náhrady za vyvlastnění splněny, vydá na žádost vyvlastnitele mezitímní rozhodnutí.
Mezitímní rozhodnutí znamená, že vyvlastnitel může pokračovat v dalších krocích k zahájení stavby i když vyvlastňovací řízení ještě nebylo ukončeno z důvodu nejasnosti ohledně výkupní ceny. Vyvlastnitel zaplatí vyvlastňovanému zálohu na náhradu za vyvlastnění ve výši stanovené znaleckým posudkem, který připojil k návrhu kupní smlouvy do 60 dnů od právní moci.
Mezitímní rozhodnutí vydává stavební úřad současně s rozhodnutím o povolení stavby. Po nabytí právní moci výroku společného rozhodnutí, kterým bylo vydáno mezitímní rozhodnutí, pokračuje stavební úřad ve vyvlastňovacím řízení o zbytku věci obdobně podle zákona o vyvlastnění. Zatímco vyvlastňovací řízení běží, investor již je oprávněn zahájit stavbu.
Odvolat se proti mezitímnímu rozhodnutí nelze. Lze podat žaloba, o které musí soud rozhodnout do 60 dnů. Vyvlastňovací úřad čeká s vydáním rozhodnutí o zbytku věci (o náhradě) na právní moc rozhodnutí o žalobě, popř. o opravném prostředku.
Soudní ochrana ve věcech vyvlastnění je relativně složitá, neboť se jedná o tzv. duální soudní ochranu. Z toho vyplývá, že případnou žalobou se bude zabývat buďto správní soud nebo civilní soud. Záleží na tom, co konkrétně žalobou napadáte. Žalujete-li výrok o vyvlastnění, žalobu bude řešit správní soud, žalujete-li výrok o náhradu, řešení spadá pod soud civilní.
Případný rozdíl mezi výši proplacené zálohy a výši stanovené náhrady za vyvlastnění buď vyvlastnitel doplatí nebo vyvlastňovaný vrátí.
Hlavní rozdíly mezi Vyvlastňovacím zákonem a Liniovým zákonem
| Vyvlastňovací zákon | Liniový zákon | |
| Záměr | Vše ostatní | Strategické stavby ČR |
| Lhůty pro navrácení práv při nezapočetí stavby | 3 roky | 5 let (dopravní a energetická infrastruktura) |
| Výše náhrady | dle znaleckého posudku |
1,5 násobek ceny dle ZP pro stavební pozemky a stavby 8 násobek ceny dle ZP pro ostatní pozemky |
| Náhrada nákladů spojených s ukončení nájmů | NE | ANO |
| Odvolání | ANO | NE |
Vyvlastnění nemovitosti se řídí dle Vyvlastňovacího zákona s určitými odchylkami v souvislosti, s jakým záměrem se vyvlastnění pojí. Jak již bylo v úvodu zmíněno vyvlastnění má oporu i v dalších zákonech.
U Strategických staveb ČR má před Vyvlastňovacím zákonem přednost Liniový zákon, který má za cíl urychlit a neprodlužovat zahájení důležitých staveb, zejména dopravních.