Vliv nových omezení hypoték ČNB na cenu nemovitostí

Od 1. října platí nové podmínky pro získání hypotečního úvěru. ČNB zavedla jako omezení ukazatele DTI a DTSI. V prvním případě nesmí celkový dluh žadatele o hypoteční úvěr přesáhnout devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. Druhé omezení se týká poměru žadatelova čistého měsíčního příjmu a měsíčních splátek úvěru. Měsíční splátka hypotečního úvěru nesmí překročit 45 % z čistého měsíčního příjmu žadatele.

ČNB se těmito omezeními snaží ochladit realitní trh a zároveň omezit riziko realitní bubliny. Analytici poukazují, že nižší dostupnost hypoték se zvláště projeví u mladých rodin a jednotlivců. Banky očekávají snížení poskytnutých hypotečních úvěrů až o jednu třetinu.

Růst úrokových sazeb

Výrazněji hypoteční úvěry ovlivňuje ČNB prostřednictvím úrokových sazeb. Od začátku roku postupně rostou, vždy o 0,25 bodů. Mezi začátkem srpna a 2. listopadu 2018 se úrokové sazby zvedly z 1 % na 1,75 %. Bankám se tímto výrazně prodražují zdroje na hypoteční úvěry a sazby hypoték tak postupně rostou. A jsou to právě sazby hypotečních úvěrů, co nejvíce ovlivňují poptávku po nich.

Omezené dosažení hypotečních úvěrů a zvyšování jejich sazeb s určitou časovou setrvačností ovlivní i ceny nemovitostí. Přední ekonomové upozorňují, že politika ČNB zase takový vliv na ceny nemovitostí mít nebude, a to ze dvou důvodů. První důvod je ten, že se jen změní poměr v poptávce po nemovitostech. Zatímco soukromé osoby budou ubývat, nahradí je investoři, kteří budou nemovitosti kupovat jako investiční příležitosti a nabízet je k pronájmu. Druhým důvodem, proč se neočekává skokové snížení tempa růstu nemovitostí nebo dokonce snížení cen, je ten, že se stále Česká republika celoplošně potýká s nedostatkem nových nemovitostí. Poptávka stále vysoko převyšuje nabídku.

Vliv na cenu nemovitostí

Jak vyplývá ze statistik ČSÚ a ČNB, tak kroky, které ČNB provádí, ovlivňují cenu nemovitostí jen minimálně. Za uplynulé čtvrtletí došlo pouze ke snížení tempa růstu cen nemovitostí. Provozní ředitel Fincentrum Reality Martin Fojtík říká, že výhledy na příští rok ukazují tempo růstu nemovitostí okolo 7 % v Praze, v ostatních regionech zhruba kolem 3 % nebo stagnaci. Již letos narazili na cenový strop nemovitosti v Olomouckém kraji a na Vysočině.

Růst cen nemovitostí bude trvat do té doby, než se nabídka nemovitostí alespoň nepřiblíží poptávce. Podle předsedy představenstva Ekospolu Evžena Korce poptávku developeři zatím nedokáží pokrýt, nejhorší situace je v Praze, kde povolování staveb prakticky zamrzlo.