TOP 5 software (programů) pro oceňování nemovitostí v ČR
V článku jsou zmíněny tyto oceňovací programy a aplikace:
Program (software) pro oceňování nemovitostí je tedy v současné době standardem při zpracování ocenění nemovitostí. Jednotlivé programy využívají moduly k určení ceny zjištěné (tzv. vyhláškové) i tržní ocenění - nákladovou, výnosovou a zejména porovnávací metodou. Některé poskytují i data o realizovaných cenách nemovitostí. Jejich smyslem je úspora času, minimalizace možnosti chyb a překlepů, poskytnutí informací a dat, které by uživatel musel složitěji dohledávat. Vybrali a porovnali jsme je pro vás.
Na trhu existuje několik společností, které nabízejí různé oceňovací programy, nástroje a systémy. V dnešním článku se podíváme na ty, které jsou nejoblíbenější a nejpoužívanější.
Mezi 5 vybranými druhy software pro oceňování nemovitostí jsou INEM, NEMExpres, NEMkalk, Acons a Cenovamapa.org.
1. INEM
Komplexní informační systém INEM je mezi ostatními programy pro oceňování nemovitostí poměrně novinkou. Systém INEM se objevil na trhu v roce 2017. Byl vyvinut znaleckým ústavem XP invest, který už působí na trhu více jak 10 let.
Systém INEM je webová aplikace pro oceňování nemovitostí, která je optimalizována i pro použití na tabletu nebo mobilním telefonu. Znalec tak může začít vytvářet posudek už při prohlídce nemovitosti. Systém INEM je schopný pracovat off-line, uloží si všechna zaznamenaná data a po připojení k internetu je automaticky nahraje na server.
Oceňovací aplikace INEM nabízí metodiku oceňování tržním způsobem, dle metodiky MFČR a dle metodiky ÚZSVM. Oproti jiným programům na trhu jsou všechny tyto metodiky v základním cenovém balíčku. Uživatel se může až při zpracování posudku rozhodnout, jakou metodiku využije. Systém momentálně nemá licenci na odhady pro banky, ale dle vyjádření XP invest o tyto licence usilují pro znalecký modul.
Uživatel si platí časovou licenci pro přístup do systému. Může vybírat mezi několika časovými balíčky. Od týdne až po rok. Všechny časové balíčky zpřístupňují plně všechny funkce oceňovací aplikace INEM.
Uživatelské prostředí je velice příjemné, moderní design přispívá k přehlednosti a ocenění nemovitosti je tak velice rychlé a ušetří znalci čas.
Oceňování probíhá ve standardizovaných formulářích, které se liší dle typu nemovitosti, kterou uživatel oceňuje.
V roce 2019 společnost představila nový oceňovací modul, který je určený pro realitní trh a využívají ho samostatní realitní makléři i celé realitní kanceláře. Oproti znaleckému modulu není tak detailní, co do popisu nemovitosti, ale využívá stejné výpočty jako znalecký modul.
Realitní modul nabízí uživateli ocenění pro různě dlouho prodejní období: krátkodobé (do 1 měsíce), střednědobé (do 3 měsíců) a dlouhodobé (do 2 let). Výpočetní krok je velice přehledný, obsahuje pravděpodobnosti prodeje, cenovou mapu lokality, horizonty prodeje a grafy realizovaných prodejů.
Pro dokonalé ocenění systém INEM využívá vlastní rozsáhlou databázi nemovitostí. Databáze obsahuje několik miliónů záznamů. Je tvořena převážně z nabídkové inzerce, která má svoje nedostatky. Systém INEM je však postupně doplňován o data o skutečně realizovaných cenách a tyto jsou vztažena k záznamům z realitní inzerce. V databázi a do výpočtu se pak primárně používají nemovitosti, u kterých jsou ověřeny realizované ceny a prošly tržním mechanismem a téměř jistě tak nejsou zatíženy zvláštními okolnostmi prodeje.
U každého záznamu nemovitosti uživatelé mohou, v případě že existuje, uložit záznam o provedené cenové transakci z katastru nemovitosti. Systém uživatelům částečně napovídá a nabízí uživatelům co nejvhodnější záznamy. Uživatel následně překontroluje nabízené záznamy a tu pravou přiřadí k dané nemovitosti. Pokud ještě k záznamu nebyla zakoupena její realizovaná cena, může ji uživatel za pouhých 5 Kč dokoupit.
Po přiřazení záznamu k nemovitosti se automaticky do inzerátu přepíše její realizovaná cena a přesná adresa nemovitosti. Uživatel může okamžitě s touto nemovitostí pracovat a nečeká na dodatečné schválení. Takto párovat uskutečněné transakce s nemovitostí lze i bez zakoupení cenového údaje, cenový údaj může dokoupit jiný uživatel. Spárované záznamy jsou dostupné i ostatním uživatelům, což je obrovská výhoda v tom, že má uživatel přístup k mnohonásobně více nemovitostem s realizovanou cenou.
Inzerát nebo nemovitost s uskutečněnou cenou uživatel pozná na první pohled. Vedle ceny nemovitosti je červený symbol „KS“, který právě značí, že k nemovitosti byl přiřazena uskutečněná transakce s cenovým údajem.
Znalecké posudky a realitní výstupy lze exportovat do formátu PDF a DOC. Znalec si tak může ještě dodatečně editovat výstup. Pro realitní modul společnost nabízí individuální šablony v designu a barvách realitní agentury.
Pro oba moduly existují webové stránky s podrobnými informacemi o systému a jeho modulech, znalecký modul a realitní modul. Na stránkách jsou navíc dostupné videonávody pro optimální používání systému. Dostupné jsou i na stránkách ceny pro jednotlivé časové licence. Můžete tedy využít tento software pro oceňování nemovitostí a vyzkoušet jej na stránkách inem.cz.
Ceník balíčků:
| Znalecký modul | 8999 Kč/rok |
| Realitní modul | 7999 Kč/rok |
| Databáze nemovitostí (pouze) | 6999 Kč/rok |
2. NEM Express
NEMExpress je software pro oceňování nemovitostí od společnosti Pluto-Olt. Nabízejí tři verze programů. Každý je zaměřen na jiný účel ocenění. Jedná se desktopovou verzi.
První je standardní pro znalce a odhadce pro ocenění dle vyhlášky MFČR a zároveň pro tržní ocenění.
Druhá je pro bankovní účely, program má licenci od širokého spektra bankovních ústavů, které poskytují hypoteční úvěry.
Třetí je určená pro oceňování věcných břemen, na rozdíl od prvních dvou se jedná o webové prostředí.
Uživatelské prostředí je přehledné, návodné rozdělení jednotlivých sekcí jako druh nemovitostí, jednotlivé části nemovitosti. Struktura a design uživatelského prostředí patří ke těm staršího data, ale je přehledná a funkční a v konečném důsledku je hlavní správnost metodiky a výpočtů.
Zdroj: oficiální stránky produktu
Program nabízí i předem strukturované šablony pro jednotlivé účely ocenění a pro jednotlivé typy nemovitostí. Šablony se exportují do třech formátů PDF, RTX, SPZ. Po exportu lze dokumenty ještě editovat v různě omezených mírách.
Šablony mají univerzální výstupní podobu. Společnost neuvádí, jestli je možná individuální podoba výstupního dokumentu.
Zdroj: oficiální stránky produktu
Cenově jsou programy dostupné pro každého znalce a odhadce. Cena základního programu je od 5500 Kč. Další programy jsou nadstavbou základního programu.
Program nabízí uživatelům propojení do systému Valuo, ve kterém si uživatelé mohou po propojení svého dálkového přístupu ke katastru nemovitostí vyhledávat cenové údaje k uskutečněným transakcím a propojovat je se záznamy v Nemexpresu. Tyto realizované údaje jsou k dispozici pouze samotnému uživateli, který si tyto uskutečněné ceny propojil. Ostatní uživatelé vidí stále nabídkovou cenu nebo cenové rozmezí, ve kterém se uskutečněná cena pohybuje.
Ceník balíčků:
| NEMExpress AC + databáze | 8470 Kč/rok |
| - modul pro tržní ocenění | 2420 Kč/rok |
| - modul pro vyhláškové oceňování | 3146 Kč/rok |
| Databáze porovnatelných nemovitostí VALUO | 6050 Kč/rok |
| NEMExpress pro banky | 2420 Kč/rok |
| - licence jednotlivých bank | 2420 Kč/rok |
| eBremena - základ | 5082 Kč/rok |
Společnost poskytuje manuály pro práci s programem ve formě PDF na svých stránkách.
Program NEMExpress je také velmi úspěšný díky bankovním licencím, které obdržel od většiny bankovních ústavů v ČR, což mu zaručuje privilegované postavení u certifikovaných odhadců.
3. NEMkalk
NEMkalk je stejně jako INEM webová aplikace pro oceňování nemovitostí. Vyvinul se z předchozích verzí NemKalk. Za programem stojí společnost AC software, s.r.o.
Program se nabízí v jednotné verzi s různými moduly, dle metody ocenění. Je možné používat pouze jednu metodu ocenění (např. porovnávací ocenění), ale je možné zakoupit i různorodé balíčky, které obsahují různé mixy metod oceňování.
Za příplatek společnost nabízí i desktopovou aplikaci ve dvou verzích, Standard a Profesionál.
Uživatelské prostředí odpovídá standardní webové aplikaci. K vytvoření posudku slouží 3 jednotlivé kroky. Každý krok je přehledný, za pomocí formulářového stylu navádí uživatele tak, aby byl výsledný posudek, co nejpřesnější.
Program má integrované propojení s katastrem nemovitostí, což je velice užitečný nástroj. Nemusíte hledat LV, parcely, aj na jiném místě, pracujete stále v jednom okně. Design je i velice podobný tomu, co naleznete na katastru nemovitostí, což je opět velice příjemné a snadno se v něm orientuje.
Zdroj: Oficiální stránky výrobce
Vlastní posudek je generován v posledním kroku. Primární formát dokumentu je DOCx, pro kancelářský balíček Microsoft Office. Je možné si dokument vygenerovat i do formátu PDF.
Společnost nabízí i zaškolení v programu, ovšem nezmiňuje, jestli je školení zahrnuto v ceně programu nebo je to samostatně placené. Můžete využít i manuálu, který společnost má zveřejněný na vlastních stránkách, ovšem struktura návodu se jeví poměrně nepřehledná.
Zdroj: oficiální stránky výrobce
Cena je nejednotná, záleží, který modul nebo balíček si zakoupíte. Můžete používat program na základní verzi v ceně od 3000 Kč/rok až po plnou verzi za 9000 Kč/rok.
Přikládáme tabulku se základními balíčky programu, pro kompletní ceník navštivte stránky programu:
| Balíček NEMkalk Standard + | 6000 Kč/rok |
| Balíček NEMkalk Profesionál + | 9000 Kč/rok |
4. Acons
Program Acons je oceňovací aplikace nemovitostí znaleckého ústavu A-Consult plus, spol. s r.o. Společnost se sama věnuje znalecké činnosti a ekonomickým poradenstvím. Program Acons je výsledkem jejich dlouholetého vývoje. Program je na trhu od roku 1994.
Program je zaměřen výhradně na tržní oceňování nemovitostí. Existují dvě verze programu: MINI – určený pro rezidenční sféru (byty, rodinné domy, bytové domy, rekreační objekty a pozemky) a verze MAX – určený pro komerční segment. Oba programy jsou koncipovány tak, aby odhadce při své práci byl jednotlivými částmi programu veden tak, aby nezapomněl žádnou důležitou část ocenění, ale rovněž splnil podmínky bank pro akceptaci takového ocenění.
Program funguje v prostředí Microsoft Windows. Výstupy programu ACONS jsou automaticky převáděny do programu Microsoft Word, kde má uživatel možnost další editace textu ocenění.
Společnost si klade poměrně přísné podmínky pro získání licence k užívání programu. Žadatel musí doložit odborné vzdělání pro znalecký obor, dále žadatel musí být jmenován znalcem a mít platný ŽL pro oblast oceňování nemovitostí. Závěrem žadatel musí projít vzdělávacím kurzem společnosti a po jeho ukončením je mu zpřístupněn program Acons.
Program je podporován řadou bank a je tak vhodný pro oceňování nemovitostí za účelem získání hypotečního úvěru.
Jelikož je přístup k programu danými podmínkami značně omezen, nemůžeme popsat jeho uživatelské rozhraní, přehlednost při vytváření posudku, aj.
Nicméně každá verze programu má vlastní webové stránky, na kterých je řešena instalace programu, podpora a různé návody (vše na webových stránkách).
Společnost nemá ani veřejně dostupný ceník pro program Acons.
5. Cenovamapa.org
Aplikace Cenovamapa.org není klasický program pro oceňování nemovitostí, ale do našeho výčtu používaných nástrojů patří, jelikož se aplikace rychle etablovala na trhu a mnoho znalců a odhadců ji používají jako podpůrný nástroj ke své práci. Cenová mapa si našla zákazníky i u realitních makléřů.
Důvod je poměrně jednoduchý. Dává do ruky uživatelům snadný přehled o realizovaných cenách nemovitostí, díky nimž makléři lépe odhadují tržní hodnotu nemovitostí. Data pro své výstupy čerpá přímo z katastru nemovitostí.
Jelikož se data čerpají z katastru, je tomu uzpůsobeno i uživatelské prostředí. Je možné si nemovitosti filtrovat podle typu, plochy, počtu pokojů a dalších parametrů. Z vybrané oblasti pak vám systém spočítá průměrné ceny.
Pohyb v aplikaci a v mapách společnost deklaruje jako zdarma, placené jsou pak výstupy zvané REPORTY, které už obsahují cenové informace vybraných nemovitostí.
Aplikace Cenová mapa je přístupná pro širokou veřejnost, od odborných profesí po soukromé osoby snažící se zorientovat na realitním trhu.
Zásadním nedostatkem aplikace je, že je detailně zaměřená jen na konkrétní oblasti a jednotlivá krajská města ČR. Pokud znalec oceňuje mimo tyto sledované oblasti, aplikace Cenová mapa mu moc nepomůže.
Cenová politika Cenové mapy je paušální měsíční platba dle zájmu, který sledujete (znalec, makléř, notář, soukromá osoba). Za tuto cenu máte k dispozici omezený počet reportů za měsíc. Na oficiálních stránkách se můžete podívat na kompletní ceník.
Ceník:
| Znalec | 499 Kč/měsíc | 3 uživatelské účty, 75 reportů |
| Makléř | 399 Kč/měsíc | 1 uživatelský účet, 50 reportů |
| Soukromá osoba | 99 Kč jednorázově | 1 uživatelský účet, 1 report |
Závěrem
Každý oceňovací program nemovitých věcí má svoje výhody a nevýhody. Záleží, co konkrétnímu znalci a odhadci vyhovuje. Ideálně si vyberete vhodný program pro Vás tím, že si zodpovíte následující otázky a přiřadíte k nim jednotlivé oceňovací programy nemovitostí: Jsou služby optimálně sestaveny? Nabízejí programy to, co potřebuji? Snadno se program ovládá? Přehledná orientace? Strukturně a formálně správné výstupy a uživatelsky přátelský design? Jak a kde sbírají data, v jaké podobě a rozsahu je poskytují?
I když odpovědi na otázky budou preferovat určitý program, doporučujeme vždy zkusit free verzi programů, pokud je společnosti nabízejí, projít si celým procesem ocenění a na základě toho se poté rozhodnout, který program vám nejvíc vyhovuje.