Pronajímatelé nemovitostí často řeší otázku, jak nastavit správnou výši nájemného. Výše nájemného je důležitý faktor, který ovlivňuje zájem a spokojenost nájemníků, ale zároveň návratnost investice do nemovitosti, případně další její ziskovost. V tomto článku se dozvíte, jak určit správnou výši nájemného a jaké jsou faktory, které cenu nájemného ovlivňují.

Obvyklé nájemné

Dosažitelná cena, za kterou je v daném čase, místě a stavu možné pronajmout nemovitou věc. Narozdíl od tržního nájemného, který může být definován jako nejvyšší možná cena, za kterou lze pronajmout nemovitost. Do tržní ceny už mohou spadat mimořádné okolnosti trhu nebo osobní poměry pronajímatele nebo nájemce.

Stanovení odpovídající ceny nájemného je poměrně obtížné. Narozdíl od prodejních cen nemovitostí, které jsou zjistitelné např. na Katastru nemovitostí. Nájemní smlouvy se nikde nezveřejňují.

Obvykle, pokud chcete odhadnout cenu, za kterou byste mohli pronajmout svoji nemovitost, podíváte se na realitní portály a porovnáte vlastněnou nemovitost s těmi inzerovanými a na základě toho cenu odhadnete.

Co ovlivňuje výši nájemného?

Než přistoupíte na určení optimálního nájemného, je dobré vědět, které faktory mají na výši nájemného vliv.

Faktory ovlivňující výši nájemného

Velikost bytu

Nejdůležitější faktor na cenu nájemného má velikost bytu a jeho dispoziční řešení. Čím větší byt, tím je nájemné vyšší, ale stejně jako u prodeje platí, že u většího bytu průměrná cena za m2 postupně klesá. (Rozdíl v nájemném u bytů 30 m² a 60 m² nebude dvojnásobný).

Současný trend se v dispozičním řešení ubírá směrem k méně pokojům, ale větších prostor. U novostaveb tak nalezneme v drtivé většině rozložení 1+KK, 2+KK a 3+KK. Do ceny nájmu můžete zahrnout i to, zda má byt balkón, lodžii, sklep, sklepní kóji, příp. parkovací stání.

Stav bytu

Dalším významným faktorem, který ovlivňuje nájemné je technický stav bytu. Rozsah a provedení případné rekonstrukce je čistě na vlastníkovi, ale důležitým bodem dle NOZ je, že pronajímatel musí udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k užívání.

Dále může být v ceně zohledněno i to, zda je byt vybavený. To už záleží na dohodě mezi pronajímatelem a nájemníkem. Někdo si rád byt vybaví podle svého, někdo je rád, že nemusí pořizovat vybavení bytu, zvlášť pokud nájemník neuvažuje o dlouhodobém pronájmu.

Lokalita

Posledním hlavním faktorem je lokalita a umístění nemovitosti. U velkých měst platí, že čím blíže k centru města, tím je nájemné vyšší. Typickým příkladem Praha, Brno. U malých měst toto platí také, ale v menší míře. Nájemné na malém městě bývá závislé na dostupnosti a blízkosti nákupních center, občanské vybavenosti, blízkost škol a zdravotní péče. Může se tak stát, že stejné nebo vyšší nájemné, než v centru města bude v okrajové části, kde jsou v blízkosti všechna tato zařízení.

Lokalita jako cenotvorný faktor

Je vhodné také zohlednit u bytové jednotky i její umístění. Bytové jednotky v nižších patrech budovy mají obvykle vyšší nájemné než byty ve vyšších patrech. U bytu ve vyšších patrech je důležitá přítomnost výtahu.

Cenové mapy nájemného

Tak jako existují cenové mapy prodejů, zpracovávají se i cenové mapy pronájmů. Nejpřesnější data mají jednotlivé realitní kanceláře, jelikož jsou hlavním prostředníkem mezi pronajímatelem a nájemníkem stranami.

Většinou tyto data zpracovávají pro vlastní potřeby. Existují samozřejmě i komerční projekty, které z těchto dat čerpají. Většinou využívají data cenové mapy Asociace realitních kanceláří.

Cenová mapa nájemného v ČR

Podle posledních zpráv se o vytvoření komplexní cenové mapy se snaží projekt pod hlavičkou Ministerstva pro místní rozvoj. Zatím o tomto projektu více informací není. Není jisté, jestli bude sloužit i veřejnosti. Hlavní deklarovaný účel je lepší nastavení různých sociálních podpor a nastavení podmínek pro sociální bydlení.

Poslední pokus o sestavení analýzy nájemního bydlení na státní úrovni proběhl v roce 2019. Rušením některých daní a výjimek z posledních let, státní správa přišla o řadu dat, ze kterých tyto mapy mohou sestavovat.

Dostupnost cenových map

Komerční projekty občas některá data uvolní pro potřeby informačních článků médií. Lze nalézt veřejné nahlédnutí do cenových map, ovšem většinou se jedná pouze o největší města ČR. Komplexní cenová mapa, ve kterých by byly zahrnuty i malé obce veřejně k dispozici nejsou.

Problémem je právě nedostupnost dat. Nájemní smlouvy jsou výlučně soukromé a narozdíl od kupní smlouvy se neposkytují třetím stranám (Katastr nemovitostí, Finanční správa, popř. bankovní ústav v rámci hypotečního úvěru).

Vyzkoušejte komplexní informační systém INEM s nejrozsáhlejší Databází nemovitostí v ČR.