Kupní smlouva a náležitosti vedoucí k převodu nemovitosti:
Právní úprava úplatných převodů vlastnického práva k nemovitostem se zásadně řídí občanským zákoníkem. To platí i pro obchodní společnosti, s jedinou výjimkou, a tou je smlouva o prodeji podniku, kdy součástí podniku je nemovitost, pouze v tomto případě platí úprava obchodního zákoníku.
Kupní smlouva je dvoustranný právní úkon , jehož podstatou je převod vlastnického práva k určité věci (zde nemovitosti ) z prodávajícího na kupujícího za úplatu - kupní cenu . Z kupní smlouvy vzniká povinnost prodávajícímu předat předmět koupě kupujícímu do vlastnictví. Kupujícímu vzniká povinnost převzít předmět koupě a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou nebo stanovenou cenu.
Chcete ocenit kupovanou nemovitost?Poptejte cenovou nabídku odhadu nemovitosti
Náležitosti kupní smlouvy, nezbytně nutné údaje
Kupní smlouva musí obsahovat jako podstatné náležitosti předmět koupě a kupní cenu. Na těchto náležitostech se účastníci musejí dohodnout, jinak k platnému uzavření kupní smlouvy nedojde.Tyto podstatné náležitosti přímo uvádí ust.§ 588 občanského zákona.
Kupní smlouva o převodu nemovitostí musí však splňovat i podmínky příslušných katastrálních zákonů, aby byla způsobilá zápisu do katastru nemovitostí, tzv. intabulace. Podmínkou tedy bude přesné označení smluvních stran, prodávajícího a kupujícího a především přesné označení předmětu kupní smlouvy - nemovitosti. Sem patří parcelní číslo pozemku, pokud se jedná o pozemek, výměra, druh pozemku, katastrální území, obec,list vlastnictví a přesné uvedení katastrálního úřadu, respektive katastrálního pracoviště,které je příslušné k provedení vkladu nebo jiných záznamů.
U budov musí být navíc označena příslušnost k části obce, pokud je odlišná od katastrálního území. V případech,kdy uvedená specifikace by chyběla, je to pro katastrální úřad důvod, aby návrh na vklad zamítl.
Další podstatnou náležitostí, kterou musí smlouva obsahovat, je sjednaná kupní cena. Sem patří jak dohodnutá výše kupní ceny, tak i forma finančního vyrovnání. V ideálním případě má kupující připraven potřebnou finanční částku z vlastních prostředků. Zde je třeba pamatovat na ustanovení zákona přebírající evropskou unijní úpravu, že nelze předávatv hotovosti částku vyšší než 15.000 eur. Velká část nemovitostí má pochopitelně cenu vyšší, takže platba kupní ceny se musí uskutečnit prostřednictvím bankovního převodu.
Způsob zápisu do katastru, převod finančních prostředků
V současné době velká část převodů nemovitostí probíhá prostřednictvím hypotečního úvěrování. Proto v rámci úpravy kupní ceny ve smlouvě je třeba stanovit i podmínky uvolnění peněz prodávajícímu. Všeobecně se nedoporučuje úhrada kupní ceny prodávajícímu už při podpisu kupní smlouvy, ale nejdříve až po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí a vyznačení tzv. plomby na listu vlastnictví.
S touto podmínkou se dnes ztotožňují i banky a nevyžadují jako podmínku čerpání finančních prostředků až provedený zápis vlastnického práva na listu vlastnictví v katastru nemovitostí, ale stačí jim, že klient doloží potvrzený návrh na vklad z příslušného katastrálního úřadu s vyznačením příslušné spisové značky. V rámci hypotečního úvěrování se banky zajišťují zástavní smlouvou . Zde se pro větší jistotu kupujícího doporučuje uhradit cenu nemovitosti na depozitní účet u takzvané třetí osoby. Může to být depozitní účet zprostředkující realitní kanceláře, notářský depozit, kdy se peníze složí na zvláštní účet otevřený notářem, který následně sepíše s oběma stranami protokol o úschově, kde se jasně stanoví podmínky další dispozice s penězi.
Obdobou notářské úschovy je i složení peněžní částky u advokáta, která je ze zákona povolanou osobou. Další možností je například bankovní úschova formou tzv. otevřeného bankovního akreditivu. Protože s převodem nemovitostí je obecně spjata povinnost úhrady daně z převodu nemovitostí, kdy plátcem této daně je prodávající a ručitelem kupující, doporučuje se ve smlouvě přímo uvést povinnost prodávajícího k podání přiznání a platbě této daně.