Kupní smlouva - pokračování
Právní a technický stav nemovitosti
Zástavní právo
Věcná břemena
Způsob předání nemovitosti
Znalecký posudek
Právní a technický stav nemovitosti
Další velmi důležitou součástí kupní smlouvy o převodu nemovitostí je prohlášení smluvních stran o právním a technickém stavu převáděné nemovitosti. U právních vad se jedná zejména o zástavní práva, předkupní práva, věcná břemena nebo právo nájmu či jiného užívání nemovitosti.
Zástavní právo
Zástavní právo je obecně zajišťovací prostředek plnění určitého závazku. Zástavní právo zaručuje, že pokud pohledávka zajištěná zástavním právem nebude řádně a včas splněna dlužníkem, může se věřitel domáhat uspokojení ze zástavy. Zástavní právo je právem věcným, což znamená, že nepůsobí pouze vůči osobě,která s věřitelem uzavřela zástavní smlouvu, ale i vůči třetím osobám,tj. i proti kupujícímu převáděné nemovitosti,neboť vznik zástavního práva neznamená, že by vlastník zastavené věci ji nemohl zcizit,např. darovat či prodat, ovšem zástavní právo působí i vůči nabyvateli.Zástavní právo k nemovitosti vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Proto je nezbytné při přípravě kupní smlouvy, především ze strany kupujícího, zkontrolovat skutečný stav zápisu v katastru nemovitostí o převáděné nemovitosti.
Věcná břemena
Věcná břemena jsou jednou z forem právně podloženého omezení práva vlastníka nemovité věci a spočívají v povinnosti vlastníka ve prospěch někoho jiného něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Věcná břemena lze třídit podle osoby v jejíž prospěch je toto břemeno zřízeno. První skupina zahrnuje věcná břemena, která jsou spojena s vlastnictvím jiné nemovitosti. Tak lze např. zřídit omezení vlastníka nemovitosti tím, že je mu uloženo strpět přechod pěšky nebo vozidlem přes svůj pozemek ve prospěch vlastníka sousední nemovitosti, nebo čerpání vody na pozemku souseda, svod odpadních vod přes sousední pozemek apod. Do druhé skupiny se řadí věcná břemena, s nimiž jsou spojena práva určité osoby. Časté je třeba věcné břemeno, které spočívá v doživotním užívání části domu nebo bytu původním vlastníkem, v doživotním braní užitků z darované části zahrady dárcem, v doživotním zaopatřením peněžitým plněním - důchodem,apod. Věcná břemena jsou řazena k věcným právům k cizím věcem. Proto omezení z věcného břemena mají důsledky pro každého dalšího vlastníka nemovitosti zatížené věcným břemenem. U první z uvedených skupin se nic nemění ani změnou osoby z věcného břemena oprávněné nebo povinné. U druhé skupiny právo odpovídající věcnému břemenu slouží k uspokojení osobního zájmu určitého subjektu. Oprávněným je pak pouze tento subjekt, právo z věcného břemene nepřechází na právního nástupce. Věcná břemena vznikají na základě písemných smluv,děděním,rozhodnutím soudu,příslušného správního orgánu, nebo je lze nabýt též výkonem práva ( vydržením dle ust.§ 134 občanského zákona). Prohlášení o technickém stavu nemovitosti se týká faktických vad, například jde-li o dům, který se vymyká obvyklému stavu s ohledem na jeho stáří nebo upozornění na hrozící havárii, u pozemku na jeho zvláštnosti oproti normálu, např. vlhké podloží, propadání, vedení inženýrských sítí pozemkem apod.
Způsob předání nemovitosti
Jedním z důležitých bodů kupní smlouvy je ustanovení o dohodnutém způsobu a termínu předání nemovitosti. Předávací protokol je nutné vypracovat především s ohledem na skryté vady, které by nemovitost mohla mít. Nárok na reklamaci skrytých vad a na odstoupení od smlouvy přímo vyplývá ze zákonné úpravy. Pokud nemovitost nemá vlastnosti, které měla mít, běží ze zákona půlroční lhůta na uplatnění reklamace skrytých vad, kdy je možné žádat přiměřené snížení kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy, jsou-li vady takové, že brání užívání nemovitosti ke sjednanému účelu. Půlroční lhůta začíná běžet od faktického převzetí nemovitosti stvrzeného předávacím protokolem. Mezi vedlejší ujednání v rámci kupní smlouvy patří především stanovení účelu, pro který je nemovitost kupována,případně vlastnosti, které nemovitost musí mít. To je důležité např.u koupě nemovitosti za účelem výstavby rodinného domku. Zde je nezbytné ověřit, zda je pozemek určený k zástavbě a zda je jako takový označen v územním plánu příslušné obce.
Znalecký posudek
Je také výhodné,aby smluvní strany měly možnost se před podpisem kupní smlouvy seznámit se znaleckým odhadem. Ve znaleckém posudku je uveden podrobný popis nemovitosti včetně jejich součástí a příslušenství, na který lze odkázat v rámci specifikace nemovitosti v kupní smlouvě, také pro utvoření představy o technickém stavu a reálné hodnotě předmětné nemovitosti. Znalecký posudek je i vodítkem pro vyměření příslušné daně z převodu nemovitostí.