Cenová mapa nemovitostí je klíčovým nástrojem pro analýzu a predikci cen na realitním trhu. V tomto článku se podíváme na principy, které stojí za vytvářením cenové mapy, a na faktory, které nejvíce ovlivňují cenu nemovitosti. Jako konkrétní příklad zpracování cenových údajů jsme pro vás rámcově popsali, jakým způsobem jsou technicky řešeny tyto úlohy v systému Predict INEM.

1. Datová struktura a geografické Systémy

Základem každé cenové mapy jsou cenová data, která musí být přesně a správně vztažena ke geografické lokalitě. Pro tyto účely se většinou v ČR využívá vlastní implementace open-source geografického systému OpenStreetMaps (OSM) a /nebo adresní systém RUIAN. Tyto systémy jsou doplněny o speciální moduly, které umožňují udávat vztahy mezi geografickými objekty, jako je například vrácení adresní struktury, do které spadá zvolená ulice nebo konkrétní číslo popisné. Tato složitá záležitost je nezbytná pro přesné výpočty a analýzy v rámci geografických dat.

Zpracování dat za pomocí umělé inteligence

2. Kategorizace a standardizace nemovitostí

Různorodost nemovitostí vyžaduje jejich rozdělení do specifických kategorií a standardů, v jejichž rámci je poté s nimi dále pracováno. Ze zdrojů realitní inzerce a katastrálních záznamů se nemovitosti zatřiďují do celkem 53 standardů. Standard vzniká kombinací atributů nemovitostí, zejména pak typu nemovitosti - byt, různé typy pozemků, rodinný dům a rekreační objekt. Dalším rozdělením pak na prodej, pronájem. Standardizaci také ovlivní podlahová plocha nemovitosti, opět rozdělena do několika pásem.

Na základě těchto rozdělení nemovitosti do předem daných etalonů, se poté přesněji oceňuje nemovitost v rámci portfolia v Predictu.

3. Normalizace dat

Normalizace dat je klíčovým procesem, který zajišťuje konzistentní a vzájemně ekvivalentní data. Vypočítá se jednotková cena za m² plochy dané nemovitosti, a pomocí setu koeficientů se připodobní každý záznam vůči etalonu daného standardu. Tímto procesem, označovaným jako normalizace, se korigují charakteristiky dané nemovitosti, aby bylo možné pracovat s daty, která jsou vzájemně srovnatelná.

4. Výpočet cenové mapy

Cenová mapa je komplexní nástroj, který umožňuje výpočet podrobných cenových map pro dané standardy. Při zvolené časové a geografické vzdálenosti od počítaného bodu cenové mapy a odpovídajícím statistickém zpracování dat s eliminací extrémů souboru dat je vypočítána hodnota jednotkové ceny pro danou geografickou oblast a čas. Granularita záznamů může být různá, v některých lokalitách může být rozlišení pro ulice, v dalších oblastech pro část obce nebo celou obec.

Zpracování cenové mapy Česka

Pro výpočet jednotkové ceny se používají primárně cenová data z katastru nemovitostí v kombinaci s nabídkovými cenami z realitní inzerce. Nabídkové ceny z realitní inzerce jsou důležité, i když jsou obecně vzato velmi často nadsazené, jelikož právě svou nadsazeností vyvažují netržní prodeje nemovitostí (prodej v rámci rodiny, časové a finanční tíseň apod.), které jsou zase zahrnuty v cenách z katastru nemovitostí. Samozřejmostí jsou různé další zpětnovazebné a rekurentní mechanismy eliminace cenových extrémů, respektive z různých důvodů nevhodných záznamů v daných souborech dat, ze kterých jsou jednotkové ceny počítány.

5. Nejdůležitější faktory ovlivňující cenu

Lokalita: Geografická poloha nemovitosti výrazně ovlivňuje její cenu. Další faktory jako dostupnost veřejné dopravy, škol, obchodů a dalších služeb hrají podstatnou roli.

Typ nemovitosti: Různé typy nemovitostí mají různé cenové relace. Charakter pozemku z hlediska jeho využití, údaje z územního plánu mají velký vliv na jeho cenu - pozemek určený pro zástavbu a vedlejší pozemek bez možnosti výstavby s trvalým trávním porostem budou mít velmi odlišné ceny.

Statistické Parametry: V rámci analýzy dat bylo využito více než 40 statistických parametrů, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti. Tato data zahrnují ekonomické ukazatele, demografické charakteristiky, úroveň kriminality v oblasti a další faktory, které mohou ovlivnit atraktivitu nemovitosti a jejího okolí.

Více o cenotvorných parametrech se můžete dozvědět v samostatném článku, který rozebírá jednotlivé faktory mající vliv na cenu nemovitosti v detailu.

Faktora s vlivem na cenu nemovitosti

Na jakém principu funguje PREDICT?

Na základě výše popsaných pěti základních kamenů systému jsme připravili nadstavbu - systém Predict INEM. Díky grafické vizualizaci, využití získaných dat pro ocenění konkrétních nemovitostí může PREDICT sestavovat výstupy a analýzy využitelné a přijatelné pro širokou veřejnost.

Princip zpracování cenové mapy je komplexní proces, který vyžaduje pečlivou analýzu a interpretaci dat. Výsledná cenová mapa pak poskytuje cenný vhled do dynamiky realitního trhu a může být klíčovým nástrojem pro investory, makléře a další zainteresované strany.

Sledujte své nemovitostní portfolioVyzkoušet PREDICT