Ocenění věcných břemen
Článek se zabývá popisem jednotlivých věcných břemen:
- Věcné břemeno obecně
- Služebnosti a její druhy
- Reálné břemeno
- Vliv na cenu nemovitosti
- Náhrada za věcné břemeno
- Reálný příklad ocenění věcného břemene
Vznik a zánik věcného břemene
Věcná břemena vznikají, jak už bylo zmíněno, na základě dohody nebo dobrovolného jednání vlastníka nemovitosti anebo na základě zákona. Vznik věcného břemena je na základě:
- písemné smlouvy povinného a oprávněného
- v rámci smlouvy, u které dochází ke změně vlastníka (kupní, darovací smlouva)
- na základě závěti vlastníka nemovitosti
- rozhodnutím příslušného orgánu (soud)
- na základě zákona (výstavba inženýrských sítí)
- vydržením
Věcná břemena se mohou zřizovat bezúplatně nebo úplatně.
Bezúplatný vznik věcného břemene – rodiče darují nemovitost potomkovi za doživotní užívání bytu.
Úplatný vznik věcného břemene – oprávněný většinou za zřízení věcného břemene zaplatí povinnému jistou částku, aby se tak vyrovnalo jeho omezení vyplývající z věcného břemene. Částku za zřízení věcného břemena obvykle stanovuje znalec na základě znaleckého posudku.
Potřebujete stanovit náhradu za zřízení věcného břemene?Poptejte cenovou nabídku znaleckého posudku
U nemovitostí, které jsou zanesené do veřejného katastru, je nutné, aby věcné břemeno bylo také zaneseno do katastru. U těchto nemovitostí platí, že věcné břemeno vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.
Stejně jako vznik věcného břemene je i jejich zánik proveden na základě dohody všech stran nebo na základě zákona:
- dohodou všech zúčastněných stran
- uplynutím sjednané doby
- úmrtím oprávněné osoby
- vykoupením
- soudní nařízení
- ze zákona – zánik na základě trvalého stavu, kdy věcné břemeno pozbylo smyslu
Je důležité rozlišovat mezi osobními a pozemkovými věcnými břemeny. Osobní věcné břemeno je vázáno na konkrétní osobu a zaniká nejčastěji smrtí dané osoby. Pozemková věcná břemena jsou vztažena na konkrétní nemovitost a nezanikají ani při změně vlastnictví.
Služebnost a reálné břemeno
Nový občanský zákoník rozdělil věcná břemena na dva typy: služebnost a reálné břemeno. Zákon dále specifikuje nejběžnější druhy služebností a popisuje reálná břemena. To, že nějaké věcné břemeno není popsané zákonem, neznamená, že nemůže existovat nebo je neplatné.
Služebnosti
Služebnost se vyznačuje pasivním jednáním vlastníka nemovitosti, který je povinen strpět nějaké jednání (cestu přes pozemek) nebo zdržet se jednání (nestavět na vlastním pozemku v daném místě (ochranné pásmo, vedení inženýrských sítí).
Služebnosti se dělí na osobní a pozemkové.
Pozemkové služebnosti se vztahují na konkrétní nemovitost (převážně pozemek), která je služebností zatížena (služebný pozemek) ve prospěch jiného pozemku (panující pozemek). Pozemkové služebnosti nezanikají změnou vlastnictví.
- služebnost inženýrské sítě
- služebnost stezky
- služebnost cesty
- služebnost průhonu
- služebnost okapu
- služebnost svodu dešťové vody
- právo na vodu
- právo pastvy
Osobní služebnosti se vztahují na konkrétní osobu, nejsou převoditelné a zanikají smrtí oprávněné osoby.
- užívací (bytu, RD, apod.) - nejčastější případ tzv. právo dožití
- požívací – poživatel má právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky
Zákonem je dané, že oprávněný je povinen starat se o danou část služebného pozemku, tzn. udržovat a opravovat jej. Pokud služebnou část pozemku využívá i povinný, musí poměrně na udržování věci přispívat nebo ji přestat užívat.
Př.: Vlastníci RD mají zřízenou služebnost cesty přes pozemek jednoho vlastníka. Danou cestu musí tedy udržovat, tak aby plnila její účel. Pokud cestu bude využívat i vlastník pozemku, má povinnost jim na opravy poměrně přispívat.
Služebnost inženýrské sítě umožňuje oprávněnému vést přes pozemek stavbu (ropovod, plynovod, el. vedení, aj.) a umístit technická zařízení. Dále umožňuje vlastníkovi a provozovateli inženýrské sítě vstup na pozemek za účelem kontroly, údržby a opravy, a to způsobem, který co nejméně zatěžuje vlastníky nemovitých věcí. Oprávněná osoba je zejména povinná svůj vstup na cizí pozemek nebo stavbu jejímu vlastníku předem oznámit a po skončení prací uvést pozemek nebo stavbu do předchozího stavu, pokud se s vlastníkem nedohodne jinak. U energetických staveb je zřízeno tzv. ochranné pásmo, které doprovází další dílčí omezení (zákaz stavb
Příklad: Máte-li sloup el. vedení na oploceném pozemku, tak vlastník nebo správce vedení vám musí zaslat oznámení o přístupu a vy jste povinni je na pozemek pustit.
Služebnost stezky, cesty a průhonu zaručuje oprávněnému dopravovat se po cizích pozemcích. Rozdíl mezi jednotlivými služebnostmi je ve způsobu dopravy. Po stezce se lze dopravovat pouze lidskou silou, tzn. chůze a prostředky poháněné člověkem (kolo, brusle, atd.). Průhon zaručuje oprávněnému přes pozemek hnát zvířata a je možno i dopravovat se ovšem ne za pomocí motorových vozidel (jízda na koni). Služebnost cesty umožňuje jezdit všemi vozidly, nicméně není obsažen průhon a průchod zvířat. Oprávněný má povinnost udržovat cestu, případně lávky a mosty.
Služebnost okapu a svodu dešťové vody nepatří úplně k tradičním služebnostem. Služebnost okapu znamená, že vlastník má právo odvádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc (ať již pozemek nebo stavbu), a to buď volně nebo v okapu. Právo na svod dešťové vody je opakem služebnosti okapu. Zde vlastník pozemku chce, aby byla na jeho pozemek dešťová voda přiváděna. U obou případů platí, že oprávněný má povinnost udržovat svody, resp. okapy v řádném stavu (čištění od listí, odstranění sněhu). S tím souvisí i přístup na služebný pozemek v nezbytně nutném rozsahu. Při zanedbání těchto povinností je oprávněný uhradit případnou škodu povinnému.
Právo na vodu zaručuje oprávněnému vodu na cizím pozemku využívat. Zároveň s tím má také k ní přístup po cizím pozem
Příklad: Zdroj vody v chatové osadě - studna. Máte právo čerpat ze studny vodu k daným potřebám a máte také zaručený přístup ke studni přes cizí pozemky.
Reálná břemena
Narozdíl od služebností, zde je vyžadován aktivní přístup vlastníka věci ve prospěch jiné osoby. Vlastník má povinnost něco dávat nebo něco konat.
Toto aktivní plnění může mít podobu odvodů (finanční nebo naturální) nebo podobu činnosti (většinou je stanovena konkrétní služba jako úklid, jisté druhy pomoci, apod.) Plnění lze poskytovat jednorázově nebo opakovaně, pravidelně nebo dle individuálních potřeb. Všechny tyto charakteristiky by měly být ukotveny ve smlouvě, na základě, které bylo dané břemeno zřízeno.
Reálná břemena se obvykle zřizují na omezený časový úsek. Pokud je břemeno zřízeno na časově neomezenou dobu, musí při sjednání být určený podmínky vykupitelnosti z takového břemena.
Stejně jako u služebnosti lze reálná břemena rozdělit na pozemková a osobní. Zánik a převoditelnost je také stejný jako u služebností.
Pokud povinný neplní vůči oprávněnému svoje povinnosti včas a řádně, má oprávněný nárok na kompenzaci. Nejčastějším reálným břemenem je zástavní právo na základě hypotečního úvěru.
Do reálných břemen spadají i exekuční příkazy na nemovitost. V tomto vztahu je vlastník nemovitosti povinen zaplatit nebo odvádět pravidelně částky a splácet dluh, pokud tak nečiní, je oprávněný (exekutor) požadovat kompenzaci (prodej nemovitosti).
Vliv existence věcného břemena na cenu nemovitosti
Při existenci jakéhokoli věcného břemene dochází k omezení vlastnického práva povinného. Z tohoto titulu lze říct, že existencí věcného břemene se snižuje hodnota dané nemovitosti. Nabízí se otázka: O kolik?
Významnou roli hrají dva faktory: typ a druh věcného břemene a jeho rozsah. Je rozdíl mezi omezením vlastnického práva například u služebnosti inženýrské sítě a služebnosti stezky nebo inženýrské sítě na stavebním a zemědělském pozemku. Rozsah služebnosti je také zásadní. Jestliže vedení VN kříží pozemek při jeho okraji nebo vede přes polovinu pozemku.
Uvedené příklady ilustrují, že nelze obecně nastavit snížení hodnoty nemovitosti. Je potřeba individuálního posouzení každého případu.
Pro orientační výpočet snížení hodnoty se může využít vynaložené náklady nebo pokles výnosů ze zatížené nemovitosti.
Př.: Zemědělská půda, cena zemědělské půdy v okolí se pohybuje na hladině 27 Kč/m2. Na 10% půdy je zřízené věcné břemeno cesty (polní cesta). Dochází tím ke snížení hodnoty celého pozemku v průměru o 3 Kč/m2.
Náhrada za zřízení věcného břemene
Jak již bylo uvedeno, zřízení věcného břemene se může a nemusí pojit s úplatou. Záleží na společné domluvě při sjednávání.
Úplatné zřízení věcného břemene očekává, že se zúčastněné strany dohodnou na konkrétní výši. V případě finanční náhrady je ideální nechat si věcné břemeno ocenit příslušným znalcem. Znalec využívá několik metod ke stanovení ceny. Nejběžnější metodou je stanovení ceny za pomoci obvyklého nájemného. Vlastník nemovitosti tak bude mít jistotu, že za omezení svých práv dostává adekvátní náhradu.
Náhrada za zřízení věcného břemene může být i nároková a zaručuje ji i zákon. Týká se to služebnosti inženýrských sítí. Zde je zákonná povinnost věcné břemeno zřídit a vlastník nemovitosti má právo na náhradu. Opět její výše je výsledkem jednání zúčastněných stran.
Existuje i případ, kdy je dle zákona stanovená i výše náhrady za zřízení služebnosti inženýrské sítě. Jedná se o případy vyvlastnění, kdy budoucí infrastruktura je zahrnuta do strategické sítě pro ČR. V takovém případě se nevykupuje pozemek, ale právě se nařizuje zřízení břemene a stanovení náhrady příslušným orgánem.
Potřebujete ocenit nemovitost s věcným břemenem?Poptejte cenovou nabídku znaleckého posudku
Př.: Výpočet ceny rodinného domu s věcným břemenem Užívání
Hodnota věcného břemene se stanovuje dle §39a odst.1).
Druh věcného břemene: služebnosti pozemkové nebo užívací – počítané z obvyklého nájemného
Věcné břemeno zřízeno na dožití oprávněné osoby stáří 51 let. Průměrný počet let dalšího trvání břemene je 28 let.
Závěr:
Ocenění RD bez věcného břemene: 2.650.000 Kč
Ocenění věcného břemene: 1.430.000 Kč
Ocenění RD s věcným břemenem: 1.220.000 Kč