Ocenění nemovitostí v minulosti
Rychlá navigace jednotlivými pasážemi článku:
- Jak dlouho se znává stanovená cena znaleckým posudkem?
- Způsoby ocenění v minulosti, dostupnost informací
- Účel a důvody pro zpracování znaleckého posudku
Časová platnost znaleckého posudku
Jedním z požadavků na znalecký posudek je ze zákona, že ocenění je „zpracováno v souladu s obecně uznávanými postupy a standardy daného oboru a odvětví”. Tyto obecně uznávané postupy lze specifikovat jako zpracování ke konkrétnímu místu ve stanoveném čase.
Zákonnou povinností znalce je uvést na titulní straně datum vypracování a datum, ke kterému je nemovitost oceněna (datum ocenění). Tato data je nesmírně důležitá a je třeba je rozlišovat. Datum vypracování je pouze čas, kdy znalec provedl ocenění. Datum ocenění je čas, ke kterému se stanovuje cena nemovitosti, a od kdy je tato stanovená cena platná po přiměřenou dobu.
Dlouhou dobu se debatovalo, co znamená přiměřená doba. V nedaleké minulosti byli znalci, při stanovení ceny pro hypoteční účely, nuceni nést spoluúčast v případě, že zastavená nemovitost propadla bance a ta ji nemohla za odhadnutou částku prodat.
Obecně přijatou platností znaleckého posudku se udává až půl roku, ale je nutné přihlédnout k již zmíněným parametrům, které tuto dobu mohou prodlužovat ale i zkracovat. Obecně půlroční platnost znaleckého posudku vychází z kompromisu znaleckého oboru a institucemi, pro které jsou znalecké posudky vypracovávány.
Př.: Ocenění horské pastviny bude mít delší dobu platnosti znaleckého posudku narozdíl od ocenění potencionálně stavebního pozemku u rozvíjejícího se města.
Způsoby ocenění v minulosti
Když je požadavek na vypracování znaleckého posudku k datu v minulosti (i několik let zpátky), postupuje znalec dle zvolené metody ocenění. Nejběžnější oceňovací metody jsou vyhlášková a porovnávací.
U vyhláškové metody znalec oceňuje dle vyhlášky platné k datu ocenění. Oceňovací vyhlášku vydává příslušné ministerstvo jednou ročně. Aktualizovaná verze je na základě realizovaných prodejních cen. Data pro ministerstvo připravuje katastr nemovitostí.
Ocenění porovnávací metodou k datu v minulosti je složitější záležitost. Znalec musí dohledat podobné nemovitosti, které se na trhu prodávaly ve stejné době jako oceňovaná nemovitost. Problém je, že inzertní a realitní portály neudržují nebo neposkytují svou historii. Znalec má několik možností. Může požádat realitní kancelář o poskytnutí několika vzorků nemovitostí, nebo si vede a udržuje sám vlastní databázi nemovitostí, nebo existují na trhu systémy, které nabízejí databázi nemovitostí propojenou s katastrem s obdobím daleko do minulosti.
Spolupráce s realitkou
Donedávna celkem hojně využívanou možností, pro znalecké účely realitní kanceláře celkem ochotně poskytovaly historickou realitní inzerci, pokud se i dané nemovitosti prodaly, znalec znal i realizovanou cenu.
Vedení vlastní databáze
Dnes již téměř si znalec nevede vlastní databáze. Je pro to několik důvodů: Časová náročnost, poměrně vysoké náklady (kupní smlouvy z katastru), lokální omezenost (znalec je takto omezen pouze na nejbližší okolí).
Zakoupení si počítačových systémů
Na trhu se již nabízí několik systémů, které nabízejí znalcům v podstatě kompletní realitní inzerci po celé ČR. Liší se v tom, jaké podpůrné služby nabízejí. Od kompletního popisu nemovitosti, přes fotogalerii, propojení s katastrem nemovitostí až po ocenění samotné nemovitosti. Jako příklad lze zmínit komplexní oceňovací systém INEM. Uživatelům nabízí balíček oceňovacího programu s tvorbou znaleckého posudku s kompletní databází nemovitostí.
Účel znaleckého posudku při ocenění ke dni v minulosti
Většina posudků a odhadů má ocenění ke dni blízkému datu zpracování. Mluvíme o současné obvyklé ceně. Jaké mohou být důvody pro ocenění nemovitosti k datu v minulosti?
Odpisy
Odpisy jsou nejčastějším účelem vypracování znaleckého posudku k datu v minulosti. Pokud nemovitost je využívána k pronájmu, je nutné ji začít odpisovat. Tato skutečnost si většinou žádá vypracování posudku.
Pokud zařazujete nemovitost k odpisování do pěti let od pořízení, počátečním stavem je kupní cena, avšak pokud je součástí kupní ceny i pozemek, musíte mít ocenění zvlášť pro nemovitost a pro pozemek (pozemek nemůže být odepisován).
Pokud zařazujete nemovitost k odpisování po pěti letech od pořízení (stěhujete se do nového domu a starý jste se rozhodli pronajímat), stanovuje se tzv. reprodukční pořizovací cena nemovitosti, ta je opět stanovena pomocí znaleckého posudku.
Daňové účely
Pro daňové účely se znalecké posudky používají, když vlastník nemovitosti zapomněl daň zaplatit. Jedná se většinou o daň z příjmu. Dnes je již daňové zatížení nemovitostí nízké. Byly zrušeny daně z nabytí, darování a dědická. Pro daň z nabytí nemovitostí byla situace podobná. Během několika let se měnily podmínky, kdy daň platil prodávající, poté kupující i to v jednu dobu mohl platit jeden z nich. Tam docházelo nejčastěji k nezaplacení. Pak se vypracovávaly znalecké posudky ke dni prodeje nemovitosti.
V současnosti se nejvíce vypracovávají znalecké posudky pro účely darování. Daň sice byla zrušena, ale u darování platí časový test. Pokud se darovaná nemovitosti prodá do 5let, musí vlastník doplatit daň z příjmu. Ta se vypočítá z rozdílu prodejní ceny a ceny stanovené k datu darování.
Obvyklé nájemné
Častým případem, kdy se oceňuje obvyklé nájemné ke dni v minulosti, je bezdůvodné obohacení. Obvykle se jedná o nadměrné využívání bytu nebo rodinných domů ve spoluvlastnickém podílů. Asi nejčastěji se bezdůvodné obohacení řeší u pozemků. Majitelé pozemků často neřeší hranice pozemků do důsledků. Mívají ústní dohody o využití částí jiných pozemků. Nastává pak situace, kdy se majitelé rozhádají nebo někdo jiný koupí pozemek a začne vyžadovat důsledné dodržování hranic. Pak nastávají případy bezdůvodného obohacení a tyto případy často končí u soudu.
Restituce
Restituce jsou okrajovou záležitostí, která se objevuje ve vlnách. Přichází po uzákonění navrácení zestátněného majetku zpět původním majitelům. Tyto případy jsou velice složité, jelikož znalec stanovuje cenu nemovitosti k datu zestátnění, což je mnohdy 30 a více let zpět.
Znalec tak potřebuje zjistit přesně tehdejší stav nemovitosti. Je téměř nemožné použít porovnávací metodu, ani moderní oceňovací systémy nemají tak staré záznamy o nemovitostech. Znalec tak oceňuje pomocí oceňovací vyhlášky.
Soudní řízení
K datu v minulosti se oceňuje v konkrétních případech i pro potřeby soudního řízení. Důvody v takových případech jsou různorodé, od rozvodů, přes exekuce a insolvence až po spoluvlastnické spory.
Výše uvedené důvody, proč se oceňuje k datu v minulosti, se vyskytují nejčastěji. Jiných a různých důvodu lze najít jistě mnoho. Ocenit nemovitost k určitému datu v minulosti je legitimní. Je důležité posuzovat i účel posudku, a hlavně porovnat ho s datem vypracování.
Potřebuji znalecký posudek na cenu nemovitosti v minulostiNezávazná poptávka