Jak se počítá znalecký posudek
Každá metoda ocenění zpravidla stanoví cenu nemovitosti jinak a zároveň se každá metoda využívá v jiných situacích. Proto první, na co se znalec zeptá, je účel vypracování znaleckého posudku. Níže je uveden přehled metod, podle kterých se ceny vypočítávají a terminologie cen a jejich užití:
- Tržní a obvyklá cena
- Administrativní cena
- Kupní cena
- Výnosová metoda
- Nákladová metoda
- Srovnávací metoda
Tržní a obvyklá cena
Obvyklá cena je definována Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
Potřebuji stanovit obvyklou cenu nemovitostiCenová nabídka znaleckého posudku
Tržní cena nemovitosti má více definic. Uznávaná je definice dle Mezinárodních oceňovacích standardů (neboli International Valuation Standards - IVS): „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení.“
Vlastní definici tržní ceny má i Ministerstvo financí ČR: "Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. Na rozdíl od obvyklé ceny se do ní mohou promítnout zvláštní vlivy."
Oba pojmy mají vlastní definici, jsou velice podobné a laická veřejnost je často považuje za shodné. Nicméně z nich vyplývají zásadní rozdíly. Zjednodušeně se dá říci, že tržní cena je jakákoli cena, za kterou je kupující ochoten nemovitost koupit a prodejce prodat.
Příklad.: Kupující je ochoten koupit rodinný dům za 5 mil. Kč, i když ostatní zájemci by dům koupili pouze za 4 mil. Kč, a to na základě mimořádné užitné hodnoty, kterou v domě spatřuje (tzv. cena zvláštní obliby), nebo se nechal přesvědčit vynikajícím makléřem. V tu chvíli je tržní cena domu 5 mil. Kč. Obvyklá cena je právě 4 mil. Kč. Takovou cenu většinově přijme trh.
Dopředu nelze odhadnout, jakou tržní cenu je možné při prodeji dosáhnout, proto se při stanovování odhadu tržní ceny nemovitosti vypočítává cena obvyklá. Cena obvyklá je většinou používaná pro účely soukromoprávních vztahů, občanského soudního řízení včetně dědického řízení, daňového nebo exekučního řízení.
V roce 2021 vstupuje v platnost legislativní úprava, která má vliv na vlastní stanovení obvyklé ceny - je nutné preferenčně používat porovnání proti realizovaným cenám, bez dalšího není možné využívat jen nabídkové ceny. Bližší informace jsou uvedeny v článku o stanovení obvyklé ceny od r. 2021.
Zjištěná/administrativní cena
Cena zjištěná je v kontextu § 1 odst. 3 písmeno a) zákona č. 151/1997 Sb. cenou ošetřenou zvláštním předpisem, který stanoví odlišný způsob oceňování. Zákon určuje, kdy je nutné použít režim administrativního a kdy režim tržního oceňování. Nejčastějším účelem administrativních cen je zajistit tzv. daňovou spravedlnost, to znamená, aby žádný plátce daně nebyl oproti ostatním zvýhodněn nebo naopak znevýhodněn. Dalším použitím zjištěných cen může být také určování některých náhrad při vyvlastnění ve veřejném zájmu ve smyslu zákona č. 184/2006 Sb.
Příklad.: Jeden občan může prodat druhému byt 1+kk v Praze buď za jednu korunu, nebo za 50 milionů korun. Pokud chce stát zaručit spravedlnost výběru daně, musí zajistit, aby kupující nebyli v pokušení dohodnout se s prodávající na směšně nízké ceně v kupní smlouvě a zbytek si předali bokem a tím si výrazně snížili daňový základ. Stát, resp. finanční správa, se jistí touto administrativní cenou a zároveň platí, že základ daně je určen vyšší částkou (kupní nebo zjištěná).
Jak je již napsáno v definici, administrativní cena se zjišťuje pomocí oceňovací vyhlášky. Ta je každoročně aktualizována ke konkrétnímu datu (zpravidla k 1. lednu). Postupy a ceny jsou v případě tohoto ocenění jasně dány a po celý rok jsou neměnné. Znalecké posudky na jednu konkrétní nemovitost budou mít stejnou administrativní cenu po dobu platnosti aktuální vyhlášky.
Na rozdíl od výše uvedených cen a hodnot se kupní cena nijak nepočítá. Kupní cenou nazýváme realizovaným převodem mezi prodávajícím a kupujícím. Kupní cena je předmětem jednání zmíněných stran, může mít základ ve vypracovaném znaleckém posudku, ale vstupují do ní další faktory, jako např. vyjednávací síla jedné ze stran a jiné subjektivní faktory - například zvláštní obliba dané nemovitosti.
Odhad ceny nemovitosti
Určení ceny nemovitosti je provedeno výpočty na základě dlouhodobě formovaných vzorců. V některých metodách jsou vzorce zastoupeny více v jiných méně. Tam, kde jsou používány vzorce, minimálně vstupují do výpočtu různé cenové a parametrické koeficienty. Existují tři základní metody pro vypočtení ceny nemovitostí: výnosová metoda, nákladová metoda a srovnávací metoda. V naprosté většině případů je použita srovnávací metoda, často doprovázena ještě jednou doprovodnou metodou. Veškeré výpočty a závěr znalce o ceně nemovitosti je uvedena v posudkové části znaleckého posudku, formální schéma posudku popisujeme v jiném článku.
Výnosová metoda
Je založena na výnosové hodnotě nemovitosti. Výnosová hodnota se dívá na nemovitost čistě ekonomicky. Je to podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako aktiva, které má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost.
Výpočet je součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitostí. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnu, jsou odúročeny na současnou hodnotu – částku, kterou je třeba dnes uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit. Obecně se uvádí definice, že „výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.“
Tato metoda je vhodná pro nemovitosti pronajaté nebo pronajmutelné s výnosovým potenciálem. Metoda se použije zejména u komerčních objektů, ale lze použít i u bytů nebo u pozemků.
Příklad: Zánovní bytový dům se 6 byty. Čistý roční příjem z nájemného je 770 000 Kč. Úroková míra pro dlouhodobé aktiva je 6 %. Na základě výpočtu je cena nemovitosti výnosovou metodou 12 830 000 Kč.
Nákladová metoda
Tato metoda je založena na vypočtení nákladů na postavení stejné nemovitosti. Při stanovení ceny se v bere v potaz její opotřebení. Opotřebení se často zjišťuje lineární metodou (zejména pokud nebyly prováděny žádné rekonstrukce nebo jiné stavební úpravy a všechny prvky stavby jsou rovnoměrně opotřebené). Výpočet opotřebení lineárním způsobem je prostý podíl stáří objektu k celkové životnosti objektu.
Životnost stavby je určena na základě prvků dlouhodobé životnosti, jimiž jsou: základy, nosné konstrukce, schodiště, zastřešení atd. Základní dobu životnosti také uvádí vyhláška 3/2008 Sb. V příloze č. 15. Např. rodinné domy se zděnou konstrukcí mají životnost 100 let, rekreační chaty zděné 80 let a dřevěné 60 let.
Nákladová metoda slouží při tržním ocenění pouze ke stanovení rámcové hodnoty dané stavby a často se používá jako podklad pro výpočet hodnoty výnosové. Její použití je vhodné zejména pro nemovitosti, které se běžně neobchodují a jejichž hodnota je dána rozhodující mírou náklady (dopravní stavby a infrastruktura, technická infrastruktura).
Příklad: Stejný bytový dům. Vlastník si ho nechal postavit od stavební firmy na zakázku. Od počátku záměru až po kolaudaci vlastník zaplatil 17 500 000 Kč. Tato částka je zároveň cenou dosaženou nákladovou metodou. V praxi se ale tato metoda na tyto typy nemovitostí nepoužívá.
Srovnávací metoda
Jak již název napovídá, jedná se o metodu, při které se oceňovaná nemovitost srovnává s velice podobnými nemovitostmi v okolí oceňované nemovitosti. Srovnávací metoda je velice využívanou metodou, jelikož se nejvíce přibližuje situaci na trhu nemovitostí. Na rozdíl od výnosové a nákladové metody nepoužívá vzorce jako takové. Ke srovnání ceny se používají přepočty a koeficienty, které slouží k vyjádření odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a těmi, se kterou je srovnávána.
Podklady pro tuto metodu slouží databáze tržních cen nemovitostí, realitní inzerce, cenové mapy a vlastní databáze.
Databáze tržních cen nemovitostí je založená na informacích o cenách nemovitostí v realizovaných transakcích. Informace o realizovaných cenách je možné získat za úplatu z katastru nemovitostí. Rozsáhlá data o těchto cenách mají realitní kanceláře, v případě franšíz nebo velkých realitních kanceláří může jejich databáze zahrnovat významnou část realitního trhu. Tyto informace však dané realitní kanceláře používají většinou jen pro vlastní potřebu. Existují komerční cenové mapy, které tyto informace za úplatu poskytují - dostupné například na inem.cz, cenovamapa.cz, cenovamapa.org, cenovamapa.eu.
Realitní inzerce je nejdostupnější, ale musí se u ní počítat s tím, že ceny jsou uváděné v hodnotě mnohdy ještě navýšené o provizi realitní kanceláře a poplatky. Dále se jedná o nabídkové ceny - tyto se docela často v čase mění, obvykle klesají. Nemovitost se nemusí za nabídkovou cenu vůbec prodat. Využívá se korekčních koeficientů, které si stanovuje odhadce na základě zkušeností, literatury, odborných studií.
Kvalitní cenové mapy vycházejí z nabídkových i kupních cen, ale jejich slabina může být v nutnosti výpočtu průměrné ceny. Při nekorektním statistickém zpracování například jedna luxusnější nemovitost může mylně změnit cenu celé lokality.
Vlastní databáze je velice důležitá, kvalitní znalec si udržuje aktuální databázi nemovitostí v lokalitě, ve které působí, často podpořenou realizovanými cenami.
Příklad: Stejný bytový dům. Odhadce porovná jeho bytový dům s nejvíce podobnými bytovými domy v okolí, za pomocí korekčních koeficientů dojde k obvyklé ceně 19 500 000 Kč.
Z příkladů lze vidět, že stejná nemovitost může mít více cen v jeden časový okamžik. Proto velice záleží, za jakým účelem chcete vypracovat ocenění dané nemovitosti. Výše uvedenými metodami se dopočítá obvyklá cena nemovitosti, kterou uplatníte například při rozdělení společného jmění manželů.
V praxi znalci nebo odhadci využívají specializovaný software - různé programy či aplikace vyvinuté na komerční bázi, které jim umožnují zefektivnit a zrychlit jejich práci, vyhnout se zbytečným chybám. V ČR je několik nejpoužívanějších programů pro oceňování, jejichž přehled a porovnání naleznete zde.
Právě informace o tom, kdy je nutné si posudek nechat zpracovat, průběh a doporučení k celému procesu ocenění nemovitosti naleznete v souhrnném článku Znalecký posudek - Proč? Kdy? Kde? Jak? Kdo?