Exekuční řízení, nemovitost v exekuci
V článku je popsáno zákonné exekuční řízení a jeho jednotlivé kroky:
- Definice exekuce
- Exekuční řízení
- Jednotlivé kroky exekučního řízení
- Exekuce vs. insolvence
- Spekulace v exekuci
Exekuce
Exekuce je řízení, stanovené příslušným soudem, k zajištění uložené povinnosti, v případě nedobrovolného plnění. Nejčastěji se jedná o vymáhání finanční částky, méně častými případy jsou i nepeněžité závazky, jako vyklizení bytu či vydání věci.
Existence samotného dluhu nestačí k tomu, aby bylo možné začít s exekucí. Tu může nařídit pouze soud nebo orgán státní správy, a to na základě listiny potvrzující existenci dluhu a neochoty dlužníka plnit závazky. Exekuci vykonávají soudem pověření exekutoři jako soukromá osoba nebo soud sám.
Exekuční řízení
Exekuční řízení má stanovená pravidla, jak musí všechny zainteresované strany postupovat:
- Prvním krokem je iniciativa věřitele. Pokud se mu nepodaří dosáhnout přijatelné dohody s dlužníkem, obrátí se na příslušný soud se žádostí o uznání dlužné povinnosti. Pokud doklady budou dostatečné k uznání dluhu, věřitel nebo již exekutor zastupující věřitel požádá soud o pověření a nařízení exekuce. Do vydání nařízení nemá právo exekutor zjišťovat nic o dlužníkově majetku, natož ho zajišťovat.
- Po nařízení exekuce je exekutor zmocněn k tomu, aby začal zjišťovat stav dlužníkova majetku. V první řadě se obrací na banky o informaci o dlužníkových účtech, poté na zaměstnavatele a také na katastrální úřad atd. Všechny instituce, na které se exekutor obrátí, mají povinnost spolupracovat a žádané informace poskytnout. Údaje o exekuci jsou zapsány do rejstříku exekucí, vedeném Ministerstvem spravedlnosti ČR.
- Do 15ti dnů od pověření a nařízení exekuce má exekutor povinnost informovat dlužníka písemnou formou o zahájeném exekučním řízení a vyzvat dlužníka k dobrovolnému splacení dluhu. Dlužník má 30 dnů lhůtu na uhrazení dluhu od doručení vyrozumění. V tento moment se již do dlužné částky započítávají i náklady exekuce, zatím pouze snížené. Exekutor si může počítat pouze polovinu zákonem stanovené odměny.
- Nicméně od doručení vyrozumění má dlužník zakázáno nakládat s vlastním majetkem (peníze, nemovitosti, podíly, aj.) i majetkem ve společném jmění manželů (tzv. generální inhibitorium). Výjimku tvoří pouze majetek určený k uspokojení základních životních potřeb, správě nemovitosti a běžná obchodní a provozní činnost. Pokud splníme výzvu exekutora a dlužnou částku zaplatíme ve stanovené lhůtě, bude tímto exekuce vyřízena.
- Po uplynutí stanovené lhůty pro dobrovolné splacení závazků, přebírá nad dlužníkovým majetkem plnou kontrolu exekutor a na základě dlužné částky a nákladů na exekuční řízení stanoví způsob exekuce.
- Pokud provedením exekuce dojde k uspokojení věřitele a zaplacením exekučního řízení, zaniká exekutorovo oprávnění. Exekutor má povinnost informovat o ukončeném řízením všechny zainteresované osoby a instituce, které ve svých evidencích vedou poznámky o probíhající exekuci nebo kterým byla v exekuci uložena nějaká povinnost. Dlužník opět nabude právo nakládat s vlastním majetkem.
Způsoby provedení exekuce
Exekutor má několik možností, jak vymoci plnění závazků. Způsoby vedení exekuce je stanoven zákonem 120/2001 Sb., zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád). Exekutor musí zvolit takový způsob nebo jejich kombinaci, které jsou přiměřené dlužné částce (nelze už v prvním kroku prodat nemovitost kvůli malé pohledávce - např. 3.000 Kč)
- Srážka ze mzdy a jiných příjmů
Nejčastěji uplatňovaným způsobem provedení exekuce jsou právě srážky z příjmů. Tato možnost má také minimální dopad na dlužníka. Z celkových příjmů (mzda, rodičovská, důchod, sociální dávky, aj.) se vypočítá dle vládního nařízení tzv. nezabavitelná část příjmů. Je to částka, na kterou exekutor nemá právo a slouží výhradně k zajištění dlužníkových (včetně manželky a nezaopatřených dětí) základních životních potřeb. Zbytek je zabavitelný.
- Přikázání pohledávky
Pokud je dlužník zároveň věřitelem jiného dlužníka, má možnost exekutor přikázat pohledávku. Pohledávka přejde do správy exekutora a ten přikáže dlužníkovi zaplatit přímo exekutorovi.
- Příkaz k výplatě z bankovního účtu
Druhým nejčastějším způsobem je výplata z bankovního účtu. V momentě nařízení exekuce je dlužníkovi obstaven účet, dlužníkovi je umožněno si jednorázově z účtu vybrat maximálně dvojnásobek životního minima. Následně veškeré prostředky, které dorazí na takto zablokovaný účet, jsou dlužníkovi nedostupné a exekutor s nimi uspokojí věřitele.
- Prodej movitých a nemovitých věcí
Jsou-li dluhy takové, že by nedošlo k uspokojení věřitelů předchozími způsoby, zbývá exekutorovi poslední možnost, a tou je zajištění movitých a nemovitých věcí a následně jejich prodej. Ze všech způsobů má tento největší dopad na dlužníka, jelikož je tu i reálná možnost, že dlužník přijde o střechu nad hlavou. V rámci exekučního řízení nelze uplatnit institut chráněného obydlí.
Pokud dojde k exekuci na nemovitost, je obvykle zajištěno, že dojde k uspokojení pohledávek, které se staly předmětem exekuce. Smysl exekuce je takový, že nemovitost bude zpeněžena na trhu za nejvyšší možnou částku. Z této částky se uspokojí pohledávka, kvůli které byla exekuce zahájena, odměna exekutora, vynaložené náklady a zbytek se vyplatí původnímu vlastníkovi nemovitosti. Původní vlastník si následně může zakoupit jiné obydlí či si pronajmout např. byt.
V České republice je totiž obvyklé, že nemovitosti v exekuci se přímo prodávají v dražbě. Při tomto úkonu exekutor najme soudního znalce, který znaleckým posudkem stanoví tržní hodnotu nemovitosti. V dražbě je pak vyvolávací cena ⅔ z ceny stanovené znaleckým posudkem.
Insolvence nebo exekuce?
Dvě zcela odlišná řízení, nicméně jsou si v podstatě věci podobná. Obě řeší vztah mezi věřitelem a dlužníkem, a snaží se v co největší míře věřitele uspokojit. Jeden velice důležitý zásadní rozdíl. Zatímco exekuce neskončí dřív, než dlužník věřitele plně uspokojí, u insolvenčního řízení je věřitel většinou uspokojen jen z části.
Insolvenční řízení je nadřazené exekučnímu, v případě že soud rozhodne o úpadku, celé exekuční řízení se pozastaví a exekutor není dále oprávněn nakládat s majetkem dlužníka, ten předává do správy insolvenčnímu správci. Pokud situace je taková, že insolvenční správce řeší úpadek formou oddlužení, je to v zásadě výhra dlužníka, jelikož se nastaví splátkový kalendář a při řádném plnění se po 5 letech zbytek dluhu odpouští a věřitel již nemůže pohledávku uplatnit znovu. To znamená, že když všechny pohledávky, dříve v exekučním řízení, jsou řešené v rámci insolvence, tak po jejím ukončení zaniká i exekuce, jelikož už neexistuje pohledávka.
Ale pozor! Pokud bude insolvence řešena konkurzem, dlužník si moc nepomůže, správce majetek prodá, uspokojí věřitele a pokud zbývá nějaká část pohledávky neuspokojena, věřitel ji dál může vymáhat skrze exekuční řízení.
Exekuce v zahraničí
V jiných státech Evropy nedochází vždy přímo prodeji. Často se tam snaží exekutoři dlužníka z nemovitosti vystěhovat a samotnou nemovitost pronajmout. Plynoucí nájem potom splácí dlužnou částku. Po zaplacení exekuce se majetek vrací dlužníkovi, takže v něm může zase bydlet.
Navíc v každém státě platí jiná pravidla. Co je zabavitelné v ČR, nemusí být zabavitelné např. v Německu. Sice existuje dohoda mezi členskými státy EU, že soudy uznávají zahraniční rozhodnutí, ale není to pravidlem. Současně, pokud zahraniční soud exekuci uzná, český exekutor v podstatě předá exekuci zahraničním kolegům a ti ji vypořádají podle zahraničních zákonů.
Spekulanti
Exekuce jednotlivce je v podstatě veřejná záležitost. Po zahájení exekučního řízení exekutor mezi prvními kontaktuje katastrální úřad a v případě, že dlužník vlastní nemovitost, vloží se na ni exekuční plomba. A jelikož je nahlížení do katastru veřejné, spekulanti se rychle dozvídají o nových nemovitostech zatížených exekucí. Snaží se následně spojit s vlastníkem dané nemovitosti a domluvit výhodný prodej. Před těmito spekulanty je třeba se mít však na pozoru, protože může být jejich cílem odkoupit od dlužníka nemovitost za významně nižší částku, která nemá s tržní hodnotou nic společného.
Paradoxně využitím služeb těchto společností se může člověk dostat do ještě větších problémů, než kdyby nechal proběhnout exekuci tak, jak je podle práva nutné.
Zákaz nakládat s majetkem lze totiž “obejít” a nemovitost prodat, i když už je exekuční řízení zahájeno. Takovýto prodej musí být proveden se svolením věřitele a exekutora, jinak půjde o neplatný právní úkon.
Samozřejmě existují dohody o prodeji nemovitosti, které jsou výhodné pro všechny strany. I když potencionální kupec nabídne nižší částku, než stanoví znalecký posudek, dlužník získá paradoxně víc, než kdyby exekuce došla až do dražby. V dražbě je výše dosaženého výnosu nejistá, může být i ve výši vyvolávací ceny. Delší čas v exekučním řízení zvyšuje náklady na exekuci a tím i zvyšuje náklady dlužníka. Čím dřív se tedy dlužníkovi podaří exekuci zastavit i za cenu nižší kupní ceny, tím lépe a stále z toho může vyjít relativně dobře.