Darování nemovitosti
Jaké jsou aspekty darování nemovitosti?
- Písemná darovací smlouva
- Ověřený podpis
- Řízení na katastru nemovitostí
- Daně při darování
- Odvolání daru
- Darování vs. dědictví
Dle zákona musí být při darování nemovitosti sepsána písemná smlouva. Darování nemovitosti totiž postupujete dalším státním institucím, musí být o tomto aktu “doklad”.
Stejně jako ostatní smlouvy, i darovací smlouva má své náležitosti, bez nichž je smlouva neplatná. Darovací smlouva musí obsahovat identifikační údaje dárce i obdarovaného. Dále popis účelu smlouvy a také úplné identifikační údaje o darované nemovitosti.
Určitě si říkáte, že sepsání darovací smlouvy je jednoduché. Může se to tak zdát, ale i v darovací smlouvě se vyskytují pasáže, které vyžadují přesný popis, a ne každý si troufne na to si je sepsat sám. Nekompletní nebo chybné údaje v darovací smlouvě může mít za následek i zastavení procesu darování.
Chcete znát hodnotu darované nemovitosti?Poptejte cenovou nabídku odhadu nemovitosti
Darovací smlouva musí být podepsána všemi zúčastněnými, jak dárcem, tak obdarovaným, případně obdarovanými. Všechny podpisy musí být úředně ověřeny.
Ověření podpisů lze na pobočkách CzechPointu, u notáře, advokáta, na obecním, městském, krajském a matričním úřadě. Při ověření podpisů je nutný doklad totožnosti.
Zahájení řízení na katastru nemovitostí
Jako u každé změny vlastníka u nemovitostí, je nutné podat návrh na vklad na katastr nemovitostí. Lze si tento návrh stáhnout a vyplnit z pohodlí domova.
S podepsanou darovací smlouvou a dvěma kopiemi návrhu na vklad můžete podat na podatelně příslušného katastrálního úřadu. Úřadu necháte darovací smlouvu a jeden návrh na vklad. Druhý návrh na vklad do katastru nemovitostí vám vrátí zpět označený razítkem katastrálního úřadu, jako doklad o zahájení řízení.
Katastrální úřad má poté lhůtu 30dní na rozhodnutí o změně vlastnického práva a o případných chybách v návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Úřad může nalézt v návrhu na vklad chyb dvojího typu: odstranitelné a neodstranitelné.
Odstranitelné chyby, jak už název napovídá, jsou takové, které nezastaví řízení a máte lhůtu na jejich odstranění. Jedná se například o ověření podpisů na darovací smlouvě nebo uhrazení správního poplatku.
Neodstranitelné chyby často vedou k zamítavému rozhodnutí o změně vlastnictví, čímž je řízení zastaveno. Při objevení neodstranitelné chyby se vám dostane od katastru poučení, že můžete svůj návrh na vklad sami stáhnout. To má značnou výhodu v tom, že po odstranění chyby můžete okamžitě podat návrh nový. Pokud tak neučiníte a úřad rozhodne zamítavě, poté běží 30dení lhůta pro možnost podat žalobu proti rozhodnutí úřadu, což jen řízení prodlužuje.
Neodstranitelné chyby se vyskytují, jak ve vkladové listině, tak v návrhu samotném. Chyba ve smlouvě může být v nedostatečném popisu identifikačních údajů převáděné nemovitosti, chyby se vyskytují i v návrhu na vklad. Jedná se nejčastěji o nedostatečné nebo nesprávné označení nemovitosti podle pravidel katastrálního úřadu, přičemž doplnění těchto údajů by znamenalo nepřípustné rozšíření návrhu na vklad.
Jaké se platí daně při darování?
Darování nemovitosti je bezúplatným převodem a darovací daň již byla před několika lety zrušena. V roce 2020 se dokonce zrušila daň z nabytí nemovitosti.
Jediné daně, které se momentálně dotýkají darování jsou daň z nemovitosti a daň z příjmu. Obdarovaný se stává novým vlastníkem a tím pádem je povinen odvádět daň z nemovitosti.
U dani z příjmu je situace složitější a záleží na dvou aspektech, zda daň z příjmu budete platit. Záleží na příbuzenském vztahu mezi dárcem a obdarovaným a poté časovým testem při prodeji darované nemovitosti.
Příbuzenský vztah - od daně z příjmu jsou osvobozeny osoby, které jsou s dárcem v přímém (prarodiče, rodiče, děti, vnoučata, pravnoučata) nebo vedlejším příbuzenském vztahu (manželovi/ce, sourozenci, neteři, synovci, rodičům či dětem manžela/ky)
Do tohoto vztahu se počítá i obdarovaná osoba, která s dárcem sdílela domácnosti nejméně 1 rok.
Časový test je spjatý s prodejem nemovitosti a týká se i osob v příbuzenském vztahu. Pokud se nemovitost prodá hned po převodu, je ovšem nutné počítat s úhradou daně z příjmu. Od té je prodávající osvobozen pouze v případě, že byl v dané nemovitosti přihlášen k trvalému pobytu, a to po dobu alespoň dvou let před prodejem. Jestliže prodávající neměl bydliště hlášené na adrese nikdy, je pro osvobození od daně z příjmu nutné počkat s prodejem alespoň pět let od nabytí nemovitosti.
Jsou případy, a zákon na ně pamatuje, kdy lze darování nemovitosti odvolat dárcem nebo vrátit darovanému. U dárce se jedná obecně o dvě základní situace: odvolání pro nevděk a odvolání pro nouzi.
Odvolání pro nevděk - tato situace nastává, když obdarovaný dárci úmyslně či z nedbalosti vážně ublíží (např. se vůči němu nebo i jemu blízké osobě dopustí trestného činu). Dárce má právo požadovat vrácení darované nemovitosti, případně zaplacení její hodnoty (např. pokud obdarovaný mezitím nemovitost prodal).
Odvolání pro nouzi - dostane-li se dárce do finanční tísně, kdy nemá finance na svou nutnou výživu, může požadovat vrácení daru či zaplacení jeho ceny, ovšem pouze v hodnotě, ve které se dárci nedostává prostředků k nutné výživě. Tato situace ovšem je málo využívána.
Vrátit nemovitost může i obdarovaný, a to v případě, když dárce neupozorní na vážné faktické či právní vady nemovitosti. Jedná se například o situace, kdy je nemovitost z různých důvodů neobyvatelná a rekonstrukce by byla nepřiměřeně drahá.
Odvolání daru je velice obtížné a lze se jej domoci pouze soudní cestou.
Je lepší nemovitost darovat nebo ji nechat do dědického řízení? V obou případech máte možnost ovlivnit, komu nemovitost připadne. V případě darování smlouvou, u dědictví závětí. V čem je ten rozdíl, že se darování stává stále oblíbenější metodou?
Náklady. Jednoduchá a jasná odpověď. Převod nemovitosti darovací metodou, je poměrně levná záležitost. I když si necháte darovací smlouvu vyhotovit, tak spolu s ověřením podpisu a správním poplatkem na katastru nemovitosti se jedná o jednotky tisíc korun.
Naopak, u dědického řízení musíte připočítat poplatek notáři, který vykonává dědické řízení a tento poplatek je stanoven zákonem a odvíjí se od celé hodnoty děděného majetku, nejen nemovitostí, ale i podílů ve společnostech a likvidních prostředků. Pokud v dědickém řízení figuruje bytová nemovitost, může se poplatek pohybovat v řádech nízkých desítek tisíc korun. A to už je docela rozdíl.