Co ovlivňuje výsledek odhadu nemovitosti
Lokalita
Lokalita je nejsilnější cenotvorný faktor. Dvě podobné nemovitosti budou mít v různých místech rozdílnou cenu, a to mnohdy i desetinásobný i více.
Lokalita je široký pojem a skládá se z dílčích faktorů.
Obecně se říká, že, čím větší město, tím vyšší cena. Není to ale zcela tak pravda. Pokud nepočítáme Prahu, jelikož částečně těží ze statusu hlavního města, je sídlem vlády, ministerstev a dalších klíčových úřadů, jsou velké rozdíly mezi i krajskými městy.
Porovnejte Brno, České Budějovice, Plzeň, Ostravu a Pardubice. Na první pohled velice srovnatelná města. V čem je tedy rozdíl?
Potřebujete stanovit cenu nemovitosti?Poptejte cenovou nabídku znaleckého posudku
Základní cenovou hladinu nemovitostí formuje kupní síla obyvatel. Charakter místní ekonomiky se odrazí na platové úrovni v dané oblasti, a protože bydlení je jedna ze základních lidských potřeb a množství míst - bytů, domů je v konkrétní obci omezené, jsou pak lidé ochotni a schopni zaplatit za bydlení výrazně odlišné ceny za hypoteticky totožné nemovitosti v různých městech.
Pracovní příležitosti ovlivňují kupní sílu a potažmo cenu nemovitostí.
Široká poptávka po pracovní síle v rozdílných oborech drží rozumné tempo růstu platů. Stabilní jeden významný zaměstnavatel je určitě skvělý pro malou obec. Na druhou stranu ale přitáhne k sobě veškerou kvalifikovanou pracovní sílu a nedostatek konkurence netlačí zaměstnavatele k tržním podmínkám. Větší obce a města potřebují pro zdravý vývoj v této oblasti více kvalitních zaměstnavatelů.
V hodnocení lokálních podmínek pak vstupuje v úvahu také dostupnost a kvalita obchodů, škol, lékařské péče, lékárny, knihovny, pošty, jednotlivých úřadů, krytého bazénu, plovárny, kina, divadla, restaurace, barů, kaváren a spoustu dalších.
Vše souhrnně nazýváme občanskou vybaveností.
Pestrá nabídka a dostupnost některých zařízení jako jsou restaurace, kavárny, obchody má pozitivní vliv na volný výběr těchto zařízení obyvateli.
Dalším cenotvorným faktorem je dopravní infrastruktura (soustava silnic a dálnic, železničních tratí, vodních dopravních toků a letišť).
Obce s hustou dopravní sítí a pravidelným dopravním spojením do důležitých destinací mají výhodu, která se také v ceně nemovitosti projeví.
Poměrně silným faktorem, který promlouvá do cen nemovitostí je lokální složení obyvatelstva.
Neschopnost řešit narůstající problémy pramenící z negativních socioekonomických jevů - nezaměstnanosti a kriminality, ze složení obyvatelstva mohou vyústit až ke vzniku sociálně vyloučených lokalit, typických momentálně na Ústecku a Mostecku, kde ceny nemovitostí rapidně spadly.
Nemovitost samotná
Není překvapením, že dalším hlavním cenotvorným faktorem je nemovitost samotná. Pro jednotlivé typy nemovitostí existuje řada parametrů, které jsou přímo zásadní.
Plocha nemovitosti (podlahová u bytu, rodinných domů a plocha pozemku) určuje přímou využitelnost objektu.
Obecně platí, že čím větší plocha, tím vyšší celková cena. Nicméně u některých nemovitostí bývá pokles v ceně za jeden metr čtvereční s růstem velikosti nemovitosti, například malometrážní byty - garsonky mívají tuto jednotkovou cenu vyšší než velké byty.
Stav nemovitosti se týká výlučně budov. Zohledňuje jejich opotřebení, nutnost oprav, rekonstrukcí a dalších investic.
Konstrukcí je myšleno typ zdiva použitý při stavbě nemovitosti. Nejvyšší hodnotu mají zděné cihlové konstrukce, poté panelové konstrukce, dřevostavby atd. Nejnižší hodnotu mají různé smíšené nekvalitní konstrukce – např. kámen, cihla, odštěpky atd.
U pozemku je důležitý druh pozemku, zda je pozemek ve funkčním celku s budovou nebo je zemědělskou půdou, způsob využití pozemku - například cena bude významně odlišná u těchto typů s řádovými cenovými rozdíly - pozemek určeným k zástavbě (pro rodinné domy, komerční objekty), lesní pozemek, neúrodná půda atd.
Mezi další faktory patří stáří nemovitosti, orientace pokojů, typy podlah, rozsah a stáří rekonstrukcí, typ střechy, vybavení domácnosti, sanitace a mnoho dalších.
Životní prostředí
Životní prostředí je v posledních letech často diskutováno a rozhodně je bráno v potaz při ocenění nemovitosti.
To, jaký vliv má na cenu nemovitostí, je více spjato s tím, jak je životní prostředí vnímáno společností.
Existují lokality, kde má pozitivnější dopad na cenu blízkost průmyslových podniků a tím vyšší koupěschopná poptávka na úkor čistoty prostředí.
Funguje to však i naopak. Stačí si porovnat ceny nemovitostí mezi Brnem a Ostravou (Praha je speciální případ). Podobná velká města, se srovnatelným počtem obyvatel, nicméně jednotkové ceny nemovitostí v Ostravě jsou téměř poloviční. Spolu s ekonomickou úrovní a kupní silou obyvatelstva vstupuje na scénu i další faktor - životní prostředí.
Tržní situace
Střet nabídky a poptávky je jedním z nejsilnějších externích vlivů, který není jen v rukách vlastníka, a prakticky ho žádným způsobem nemůže ovlivnit.
Cena nemovitostí bude kolísat podle toho, která strana bude silnější.
Poptávkový šok, který nastal v posledních letech a během covidové pandemie, tlačil ceny téměř všech nemovitostí nahoru. Tomuto šoku nahrávala dlouhodobě nízká úroková míra, uměle udržovaná zaměstnanost v covidové době a nízká míra inflace, která se pohybovala do 2 %.
V momentě, kdy ČNB začala bojovat proti strmě narůstající inflaci zvyšováním úrokové míry, společně se zvyšováním cen za energie a pokračujícím rusko-ukrajinským konfliktem, přišlo zásadní ochlazení poptávkového šoku. Data již ukazují, že ceny nemovitostí začaly pomalu klesat.
Nabídkový šok už dlouhá léta na celém území ČR nenastal. Nabídkový šok nastává, když trh zaplaví ohromné množství nemovitostí, které převyšuje poptávku. Výstavba nových bytů a rodinných domů je stabilní a v posledních letech dokonce nedostatečná.
Ukázkový příklad nabídkového šoku nastal roku 2008-2010 ve Španělsku v městě Ciudad Valdeluz. V době vrcholu krize končila výstavba celých čtvrtí nových bytů, na které už neměl nikdo peníze. Byty skokově ztratily na ceně a vznikaly úplně prázdné městské čtvrti.
Externí vlivy
Byrokracie, respektive náročnost stavebního řízení, má nezanedbatelný vliv a úzce souvisí se střetem nabídky a poptávky.
Zdlouhavé stavební řízení - čas, který uplyne, než je stavebníkovi vydáno povolení, snižuje nabídku nových nemovitostí a tím pádem roste poptávka po těch stávajících.
Chyba a omyl - nemilé faktory, které se v určité míře projeví ve všech lidských činnostech. Vlastní proces ocenění a jeho nedokonalost, míra znalostí a informovanost účastníků transakcí může cenu ovlivnit dost výrazně. Tyto vedlejší ale přece důležité faktory rozebereme v článku o fakticky špatných / chybných odhadech nemovitostí.
Další souhrnné informace, jako jsou způsoby ocenění, podklady pro odhad, ceny odhadů, důvody pro zadání odhadu naleznete v přehledovém článku o odhadech nemovitostí.
Další specifické vlivy se projeví v závislosti na typu nemovitosti. Pokud budete potřebovat zjistit cenu některého z nejčastějších druhů realit, navštivte pro ocenění bytu web cenabytu.cz, pro rodinný dům cenadomu.cz a pro odhad pozemku cenapozemku.cz.