V roce 2023 se na trhu nemovitostí v České republice objevily výrazné rozdíly mezi nabídkovými cenami a skutečnými cenami prodaných nemovitostí. Tato analýza se zaměřuje na procentuální změny cen bytů a rodinných domů v jednotlivých okresech a jejich dopady na realitní trh. Zjistěte, které okresy vykazují největší rozdíly a co to znamená pro kupující a prodávající.
Přehledné srovnání cen nemovitostí podle regionů ukazuje, že některé okresy, zvláště v roce 2023, zažily dramatické změny v cenách nemovitostí. Dobíhal ještě optimismus z růstu cen nemovitostí obzvláště v kovidové době, a zároveň už se začaly projevovat vyšší úroky pro hypoteční úvěry. Na základě analýzy cen z let 2019–2024 lze pozorovat, že největší rozdíly mezi nabídkovou cenu z inzerátů a poté reálnou kupní cenou byly v roce 2023.
Je třeba uvést, že v rozdíly v cenách, nejsou mezi jednotlivými okresy, ale také mezi jednotlivými typy nemovitostí, jako je rodinný dům a byt. A to i ve stejném okrese.
Nabídkové ceny až na výjimky převyšují reálné prodejní ceny, což signalizuje přetrvávající problémy s očekáváními prodávajících a reálnou kupní silou na trhu.
Data ukazují, že v okresech Jeseník a Tachov převládalo vysoké očekávání prodávajících. Rozdíl mezi nabídkovou a reálnou kupní cenou byl cca 10 %. Naproti tomu v okresech Pelhřimov a Praha - západ se byty prodávaly za nabídkové ceny. Průměrný rozdíl byl do 1 %.
Graf: Procentuální změny cen bytů v okresech (2020–2023)
Vizualizace dat pro vybrané okresy odhaluje, kde byly tyto rozdíly největší a které regiony zůstávají relativně stabilní. Viz výše uvedený graf ukazující změny v cenách nemovitostí mezi lety 2020 a 2023 pro vybrané okresy.
U rodinných domů je situace podobná, co se týče očekávání prodávajících, opět se dostáváme k průměru 10 % rozdílu mezi nabídkovou a reálnou kupní cenou. Tentokrát ovšem se jedná o okresy Semily a Příbram. Naopak za téměř nabídkové ceny se prodávaly rodinné domy v okresech Český Krumlov, a právě již zmíněný Jeseník. Zde se pohybujeme okolo 1 % rozdílu.
Graf: Procentuální rozdíl cen rodinných domů v okresech (2020–2023)
Vizualizace dat pro vybrané okresy odhaluje, kde byly tyto rozdíly největší a které regiony zůstávají relativně stabilní. Viz výše uvedený graf ukazující změny v cenách nemovitostí mezi lety 2020 a 2023 pro vybrané okresy.
Vyberte okres pro zobrazení hodnoty.
*Průměrný rozdíl nabídkové a kupní ceny u bytů a rodinných domů.
Velké rozdíly mezi nabídkovou cenou a skutečnou prodejní cenou mohou pro prodávající znamenat zklamání, když očekávaný zisk není realizován. Naopak pro kupující to představuje příležitost, jak dosáhnout výhodnějších podmínek, pokud znají reálnou situaci na trhu.
Doporučení pro kupující:
Doporučení pro prodávající:
Rok 2024 pokračuje ve snižujícím se rozdílu mezi nabídkovou a kupní cenou. Ovšem stále se dají najít vysoké rozdíly. Zatímco ve většině okresů se tento rozdíl snižuje, průměrem zahýbaly hlavně okresy Ústeckého a Karlovarského kraje. Zde jsou rozdíly od 10 až do 15 %, zvláště u rodinných domů.
Uvidíme, jak se vyvine zbytek roku a po analýze dostupných dat pro celý rok 2024.
Data pro analýzu poskytl komplexní informační systém INEM, jehož Databáze nemovitostí obsahuje záznamy realitní inzerce spárované s kupními cenami z katastru nemovitostí. Tento systém je primárně určen pro znalce a odhadce nemovitostí a díky široké uživatelské základně se neustále zdokonaluje, například párováním kupních cen.
Systém INEM používají přední znalecké kanceláře i samostatní odborníci pro oceňování nemovitostí. Díky rozsáhlému množství dat je možné vytvářet realistické analýzy realitního trhu a detailně sledovat rozdíly mezi nabídkovými a skutečnými cenami nemovitostí. Tato analýza pomáhá odhalit tržní trendy a poskytuje jasný obraz o vývoji cen.
Na základě dostupných dat lze očekávat, že trh s nemovitostmi bude nadále volatilní, zejména v regionálních oblastech. Nicméně s postupem času a také lepší dostupnosti dat ohledně kupních cen se snižují rozdíly mezi nabídkovou a kupní cenou. I díky realitním společnostem, které pomáhají prodávajícímu stanovit optimální cenu nemovitosti se tento rozdíl snižuje.
Zajímavostí je, že v oblastech, kde jeden rok se kupní ceny pohybují na úrovni cen nabídkových, tak další rok dojde k nárůstu tohoto rozdílu. Při zvýšené kupní síle je tento rozdíl kladný, tedy že kupní cena dokonce překonává cenu nabídkovou a naopak, při dražších hypotečních úvěrech je tento rozdíl záporný. Prodávající nereagují dostatečně rychle na situaci na trhu.