Cena obvyklá - změny v roce 2021 - určení ceny nemovitosti
Článek rozebírá problematiku obvyklé ceny těmito tématy:
- Definice obvyklé ceny
- Určení obvyklé ceny a její problematika
- Definice a stanovení tržní hodnoty
- Kvalitní zdroje pro určení obvyklé ceny
Obvyklá cena
S doplněním o tuto úpravu zní definice obvyklé ceny takto:
Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Cena obvyklá se podle zákona o oceňování majetku v nejnovějším znění určuje porovnáním kupních (sjednaných) cen srovnatelných věcí.
Cena obvyklá při oceňování nemovitostí v praxi tak nyní vyžaduje z definice určení na základě porovnání s realizovanými prodeji. Porovnání s aktuálními nabídkami v realitní inzerci samo o sobě již nebude stačit.
Potřebujete stanovit obvyklou cenu nemovitosti?Zašleme vám cenovou nabídku
Obvyklá cena bývá někdy zaměňována s cenou tržní. Zákon proto nově definuje pojem tržní hodnoty a popisuje metodiku jejího stanovení.
Obvyklá cena je stanovována pro účely zjištění relativně objektivní hodnoty oceňované věci. Dřívější označení takto určené ceny je termín obecná cena.
Ocenění obvyklou cenou je vyžadováno zákonem v rámci celé řady oblastí - insolvenčního, exekučního řízení, stanovení hodnoty dědictví. V soudních sporech by bylo vyžadováno stanovení ceny obvyklé v rámci soukromoprávních i obchodních sporů. Soud tak nařídí její stanovení například pro odhad nemovitosti při rozvodu, majetkových sporech při spoluvlastnictví nemovitosti nebo vkladech či vynětí nemovitostí z obchodního majetku společnosti.
Vlastní stanovení ceny je tedy provedeno pomocí porovnávací metody. Její princip je patrný na tomto příkladu. O problematice oceňování a výpočtu jednotlivých typů cen se více dozvíte v článku o výpočtech ve znaleckých posudcích.
Příklad porovnání: Bytový dům. Znalec /odhadce porovná oceňovaný bytový dům s nejvíce podobnými bytovými domy v okolí. Zná u těchto nemovitostí konečné sjednané ceny, má k dispozici dostačující informace o těchto nemovitostech. Poté za pomocí korekčních koeficientů dojde k obvyklé ceně 19 500 000 Kč.
Obvyklá cena pozemku a dalších typů nemovitostí se stanovuje obdobně.
Pokud potřebujete odhad ceny obvyklé, posudeknapište si o cenovou nabídku
Problematika určování obvyklé ceny ze sjednaných cen
Každý znalecký posudek na obvyklou cenu, jejíž určení vyžaduje zákon, musí nově být konstruován tak, aby porovnání se srovnatelnými nemovitostmi bylo postaveno na cenách, které vycházejí z uzavřených kupních smluv mezi prodejcem a kupcem.
Většinou však není možné použít jednoduše ceny z kupních smluv, jelikož v kupních smlouvách se většinou nenacházejí důležité informace o nemovitých věcech - např. velikost, stav, vybavení, příslušenství, fotografie majetku atd. Aby bylo možné provést přesné porovnání, je nutné, aby každý znalecký posudek tyto informace obsahoval, tedy aby byl transparentní a jeho správnost byla kontrolovatelná.
Dalším úskalím, když odhad nemovitosti / znalecký posudek vychází jen ze získané kupní smlouvy bez dalšího zkoumání, může být, že odhadce do svého ocenění může zanést mimořádné vlivy, které mu výslednou cenu pokřiví. Těmito mimořádnými vlivy mohou být prodeje mezi spřízněnými či jinak propojenými subjekty či nápadně nevýhodné transakce (možné podvody). Použití těchto transakcí přímo odporuje zákonné definici obvyklé ceny, která mimořádné vlivy jednoznačně vylučuje.
Z hlediska vlastního stanovení obvyklé ceny nová oceňovací vyhláška pro rok 2021 navíc dává za povinnost stanovit i cenu dle cenového předpisu v rámci vyhotovení znaleckého posudku - tedy pomocí údajů a koeficientů stanovených Ministerstvem financí ocenit nemovitost tímto způsobem, zdůvodnit případný rozdíl mezi těmito cenami. Bohužel tak dojde navýšení pracnosti a tím i ceny znaleckých posudků.
Tržní hodnota a její stanovení
Nově je upravena také oblast tržního oceňování. Důvodem zavedení ocenění tržní hodnotou byla důvodové zprávy nutnost reagovat na případy, kdy pro určení obvyklé ceny nelze, vzhledem k jedinečnosti předmětu ocenění, zjistit kupní ceny srovnatelných věcí. Problém s určováním obvyklé ceny se projevoval i v případech znaleckých posudků zpracovaných a využívaných při prodejích státního majetku.
Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou lze konkrétní majetek s největší pravděpodobností směnit k datu ocenění na volném trhu mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při obchodním styku po náležitém marketingu.
Každá ze stran při takovém obchodu jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaku, tedy obeznámeně s předmětem převodu, s jeho hodnotou a podmínkami trhu.
Směnou je v tomto případě, kromě koupě a prodeje, myšlena i směna majetku, náhrada majetku či úhrada za poskytnutou službu v obchodním styku v tuzemsku.
K obchodnímu styku mezi stranami může přitom dojít pouze při dodržení principu tržního odstupu, jímž se rozumí, že účastníky směny zejména nejsou osoby spřízněné a na sobě ekonomicky závislé.
Pojem ochotný kupující a ochotný prodávající je již v současnosti znalci a odhadci při jejich činnosti běžně používán (například při oceňování podle mezinárodních oceňovacích standardů).
Ochotný kupující a ochotný prodávající jsou ke koupi či prodeji motivováni, ale nikoli nuceni; tj. jednají uvážlivě, bez nátlaku.
Jsou ochotni majetek či poskytovanou službu směnit, tj. zejména koupit či prodat, za nejlepší cenu vyhovující oběma stranám, dosažitelnou na volném trhu, za obvyklých obchodních podmínek v běžném obchodním styku.
V praxi je určení tržní hodnoty stanoveno opět porovnáním, ovšem jen s dostupnou inzercí bez nutnosti zjišťování realizovaných cen. U nemovitostí je informačním zdrojem přirozeně realitní inzerce, případně další databáze nemovitostí komerčního charakteru, jako je INEM.
Informační zdroje o realizovaných i nabídkových cenách nemovitostí
Daný odhad nemovitosti je tak realizován v případě obvyklé ceny i tržní hodnoty porovnáním. Kde však nalezneme vzorky, vůči kterým máme oceňovanou nemovitost porovnávat?
Přirozeným a v podstatě všem dostupným zdrojem je realitní inzerce, v 21. století pak dominantně v elektronické podobě. Výhodou je bezprostřední dostupnost, popis nemovitosti spolu s fotografiemi a to, že je zcela zdarma. Nevýhodou pak, že se jedná o neúplné informace, jejich rozsah i vyznění je často posunuto snahou dosáhnout prodeje inzerované nemovitosti - pozitiva jsou vyzdvižena, negativa zamlčena. Je také častým jevem nadhodnocení nabídkové ceny oproti obvyklé ceně. Mimo velmi atraktivních lokalit tak často nabídková cena postupně klesá do doby, než nalezne nemovitost svého kupce. Případně se neprodá vůbec.
Pro účely zejména odborné veřejnosti tak vznikají databáze se záznamy o prodejích nemovitostí z tzv. tvrdých zdrojů - v ČR se jedná zejména o katastr nemovitostí. Ze zákona jsou zde dostupné k jednotlivým transakcím informace o smluvní ceně a v podobě kupní smlouvy pak i informace o podmínkách kontraktu. Výhody jsou jasné - jasně identifikovaná nemovitost, přesně daná cena. Nevýhody vyvstanou při samotném odhadu nemovitosti - pokud nemáme informace z dalších zdrojů, chybí přesnější popis nemovitosti, fotografie jejího stavu, bez rozsáhlejšího ověřování nevyloučíme mimořádné okolnosti prodeje (prodej mezi příbuznými apod.).
Snad jen u ceny obvyklé pozemku, určení ceny pronájmu pozemku je situace s charakteristikami nemovitosti jednodušší – pozemky je popsány charakteristikami BPEJ, je možné jej poměrně jednoduše obhlédnout, včetně jeho okolí, veřejně dostupná jsou data z územních plánů.
Více informací a konkrétní příklady stran možných chyb při oceňování naleznete v článku o nástrahách oceňování nemovitostí.
Cestou k eliminaci těchto komplikací je pracnější cesta k získávání informací - křížové ověřování informací z více zdrojů - realitní inzerce x katastr x vlastní prohlídka porovnávaných nemovitostí x informace z databáze realitních kanceláří. Zdroje dat jsou však roztříštěné, zpoplatněné samy o sobě, vše je poměrně časově náročné.
Alternativou je využití komerčních služeb cenových map nemovitostí a programů oceňujících nemovitosti. Výčet těch nejdůležitějších a jejich charakteristiky naleznete v článku o software pro oceňování nemovitostí.