Jak probíhá tvorba znaleckého posudku

Chcete-li nebo potřebujete nechat si zpracovat znalecký posudek, připravili jsme pro vás průvodce celým procesem. Prvním krokem je domluva s konkrétním znalcem, kterého si vyberete nebo který byl jmenován v rámci probíhajícího řízení. Pokud jej objednáváte sami, dohodnete se na nezbytných záležitostech - na důvodu jeho zpracování a tedy formulaci znaleckého úkolu, ceně za zpracování posudku, termínu a způsobu jeho dodání.

V článku se dozvíte důležité informace, které se Vám budou hodit při sjednávání znaleckého posudku se znalcem:

Formální záležitosti - znalecký úkol, způsob ocenění vyřešíte s daným znalcem, který jistě má dostatek zkušeností se způsoby ocenění nemovitosti, formálními náležitostmi posudků vyžadovaných pro různé účely. Cena za zpracování posudku je dána do značné míry ceníkem daného znalce, pokud byste chtěli mít přehled o cenovém nastavení, můžete cenu zkontrolovat porovnání ceníku znaleckých posudků. Dále už k samotnému vyhotovení posudku.

S daným znalcem si jako první krok většinou domluvíte prohlídku nemovitosti. Znalec využívá pro zpracování znaleckého posudku několik zdrojů. Jsou to informace od vlastníka nemovitosti, informace z veřejně dostupných zdrojů (katastr nemovitostí, …), stavební dokumentace, digitální mapové podklady, cenové mapy, realitní inzerce a vlastních zdrojů. Důležitým krokem je provedení vlastní obhlídky nemovitosti, měření rozměrů, ověření údajů z dokumentace oproti reálnému stavu. Na základě všech informací se poté sestavuje za pomocí výpočtů co nejpřesnější cena nemovitosti.

Časová osa vyhotovení znaleckého posudku nemovitosti

Je třeba dělat prohlídku?

Rozhodně ano. Prohlídka nemovitosti slouží znalci k ověření informací z jiných zdrojů a získání detailních poznatků o aktuálním stavu nemovitosti. Znalec bude potřebovat vidět a ověřit si informace u všeho, co se týká oceňované nemovitosti. Znalec se bude soustředit hlavně na stav nemovitosti, použité konstrukce, stáří, vybavení, které je součástí nemovitosti (vše, co podle povahy k ní náleží a nemůže být od nemovitosti odděleno, aniž se tím nemovitost znehodnotí. Např.: u bytu jsou to podlahové krytiny, systém vytápění, vnitřní instalace, vstupní dveře, kuchyňská linka atd.). Ověří si rozměry místností. Rozhodně ho nebude zajímat například nábytek a už vůbec ne, co v něm je. Projde si ovšem celý byt/dům, pokud možno od sklepa až po půdu. Při prohlídce si znalec bude pořizovat fotodokumentaci, která bude sloužit pro zadokumentování stavu nemovitosti ke dni prohlídky.

Potřebujete stanovit cenu nemovitosti?Poptejte cenovou nabídku znaleckého posudku

Co si připravit za podklady?

Pro zpracování posudku bude znalec vyžadovat určité podklady. Může si je však pořídit sám. Podklady se mohou lišit podle typu nemovitosti, která se oceňuje.

Nemovitosti nekomerční (bez komerčního využití) – RD, chaty, chalupy, garáže, vedlejší stavby

podklady nezbytné:

výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců)
kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)

podklady nepovinné (pokud jsou k dispozici):

nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.)
projektová dokumentace (včetně případných přístaveb, nástaveb, rekonstrukcí apod.)
územní rozhodnutí nebo rozhodnutí o umístění stavby
stavební povolení a kolaudační rozhodnutí
radonový průzkum místa stavby
dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
při ocenění nestavebních pozemků se doporučuje zjistit (Stavební úřad, Územní plán), zda se nejedná o pozemek určený k zastavění, event. o jako část pozemku se jedná
další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.

Nemovitosti komerční (s komerčním využitím) – kanceláře, dílny, bytové domy, sklady, administrativní budovy, komerčně využívané pozemky

podklady nezbytné:

výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců)
kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
nájemní smlouvy k celé, nebo části nemovitosti (například i za umístění telekomunikačních stožárů, reklamy apod.), smlouvy o budoucích nájemních smlouvách atd.
smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)

podklady nepovinné (pokud jsou k dispozici):

údaje o pojistném (pojistná smlouva)
doklad o výši daně z nemovitosti
doklady/přehled nákladů za běžnou údržbu (úklid, drobné opravy, plyn, elektřina, telefonní poplatky atd.)
nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.)
projektová dokumentace (včetně případných přístaveb, nástaveb, rekonstrukcí apod.)

územní rozhodnutí nebo rozhodnutí o umístění stavby
stavební povolení a kolaudační rozhodnutí
radonový průzkum místa stavby
dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
při ocenění nestavebních pozemků se doporučuje zjistit (Stavební úřad, Územní plán),
zda se nejedná o pozemek určený k zastavění, event. o jako část pozemku se jedná
odpisový plán
přehled všech stavebních úprav a změn nemovitosti s uvedením data provedení modernizace, rekonstrukce, přístavby, nástavby, vestavby atd.
další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.

bytové jednotky a nebytové prostory (včetně pozemků):

podklady nezbytné:

výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců) na bytovou jednotku, společné části domu, event. nebytové prostory a pozemky
kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)

podklady nepovinné (pokud jsou k dispozici):

nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, smlouva o převodu bytu z družstevního vlastnictví, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.), vše včetně příloh
doklad o stáří budovy (kolaudační rozhodnutí nebo jiný doklad, event. ústní informace)
projektová dokumentace (včetně případných přístaveb, nástaveb, rekonstrukcí apod.)
územní rozhodnutí nebo rozhodnutí o umístění stavby
stavební povolení a kolaudační rozhodnutí vztahující se k jednotce
informace o provedených stavebních úpravách, modernizacích nebo rekonstrukcích
bytové jednotky i celé budovy (výtah, střecha, výměna oken, stoupaček, zateplení
fasády apod.)
dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
prohlášení vlastníka dle § 5 zákona č. 72/1994 Sb., včetně příloh
další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.

stavební pozemky zastavěné nebo určené k zástavbě:

podklady nezbytné:

výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců)
kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)

podklady nepovinné (pokud jsou k dispozici):

nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.), vše včetně příloh
územní rozhodnutí nebo rozhodnutí o umístění stavby
stavební povolení
radonový průzkum
smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)
projektová dokumentace budoucí stavby
dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
informace o stávajících inženýrských sítích na pozemku nebo jeho okolí
při ocenění nestavebních pozemků se doporučuje nejprve zjistit (Stavební úřad, Územní plán), zda se nejedná o pozemek stavební nebo určený k zastavění, event. o jakou část pozemku se jedná
další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.

zemědělské pozemky (i v nájmu organizace):

podklady nezbytné:

výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíců) včetně údajů o BPEJ
kopie katastrální mapy, nebo snímek z pozemkové mapy (ne starší 1 roku)
geometrický plán pro zaměření/oddělení pozemků (pokud již nejsou pozemky zakresleny do katastrální mapy)
srovnávací sestavení pro pozemky ve zjednodušené evidenci - Pozemkový katastr
smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy aj.)

podklady nepovinné: (pokud jsou k dispozici)

při ocenění nestavebních pozemků se doporučuje nejprve zjistit (Stavební úřad, Územní plán), zda se nejedná o pozemek stavební nebo určený k zastavění, event. o jako část pozemku se jedná
nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení, dražební protokol atd.), vše včetně příloh
dříve zpracované znalecké posudky nebo ocenění
informace o stávajících inženýrských sítích na pozemku nebo jeho okolí (stožáry apod.), posouzení bonity půdy atd.
nájemní smlouvy k užívání pozemku
další podklady a dokumentace včetně ústních informací, fotodokumentace apod.

Podklady mají informačně důležitou pozici v posudku. Je dobré si je připravit předem. Znalec samozřejmě má možnost si potřebné doklady obstarat z jiných zdrojů, ovšem jeho čas a poplatky za tyto dokumenty zaplatíte v konečném důsledku vy.

Za jak dlouho je znalecký posudek hotový?

Doba vypracování posudku se odvíjí v závislosti na několika faktorech. Většinou platí zásada: náš zákazník, náš pán. Dojde tak k dohodě mezi zadavatelem a znalcem, do jakého termínu je nutné posudek vypracovat. Pokud klient žádá velmi krátký termín dodání nebo dokonce jej potřebuje urgentně v horizontu jednotek dnů, bývá cena odpovídajícím způsobem navýšena. Je nutné vzít v úvahu, že znalec se většinou nevěnuje pouze jednomu posudku v daném okamžiku, bude jich mít více rozpracovaných.

Pokud se nejedná o urgentní případy, pak doba od zadání požadavku vypracování odhadu nemovitosti do jeho fyzického dodání může být až měsíc. Obvykle se čas dodání pohybuje mezi dvěma až třemi týdny.

Milníkem pro zpracování posudku je pak termín pro místní šetření - vlastní prohlídka nemovitosti a kompletace všech nezbytných podkladů. Pokud klient poskytuje optimální součinnost a tyto dvě etapy jsou hotovy, další kroky mohou trvat již jen dny.

Znalec následně pokračuje vyhotovením samotného posudku - popisové a výpočetní části, sestavením příloh a použité dokumentace, vytištění posudku a jeho zabezpečení proti změnám a padělání, osobní předání nebo častěji zaslání poštovní doručovací službou.

Jak by takový vzorový znalecký posudek mohl vypadat, naleznete v článku Znalecký posudek - vzor.

Další zajímavé a důležité údaje ohledně posudků jsme pro vás připravili na stránkách Znalecký posudek - Proč? Kdy? Kde? Jak? Kdo? Například ceny posudků a způsob, jakým se oceňuje, naleznete právě zde.

Rádi pro vás znalecký posudek na cenu nemovitosti připravíme, naše služby jsou na vysoké úrovni, za nízké ceny, pokračujte pro objednání znaleckého posudku zde.