ODHAD NEMOVITOSTI – PROČ? KDY? KDE? JAK? KDO?

Aneb nejčastější kladené otázky na odhad ceny nemovitosti.

V článku odpovídáme na nejčastěji kladené otázky, které se týkají odhadů nemovitosti:

• Kdy je vhodný odhad nemovitosti?
• Kdy je nutné mít zpracovaný odhad nemovitosti?
• Kdo je odhadce?
• Specifika online odhadu
• Jak se počítá odhad nemovitosti?
• Jaký je proces tvorby odhadu nemovitosti?
• Jaká je časová platnost odhadu nemovitosti?
• Co ovlivňuje odhadnutou cenu nemovitosti?
• Jaké jsou ceny za zpracování odhadu nemovitostí?
• Kdo platí odhad nemovitosti?
• Jaké jsou rozdíly oproti znaleckému posudku?

 

Definice odhadu nemovitosti

Pokud vlastníte nemovitost nebo ji plánujete vlastnit, pravděpodobně se setkáte s tzv. odhadem nemovitosti.

Jeho úkolem je stanovit cenu nemovitosti k danému datu (obvykle k datu prohlídky nemovitosti odhadcem).

Projděte si podrobně náš článek o odhadu nemovitosti, cenách jednotlivých odhadů i o vysvětlení rozdílu mezi odhadem nemovitosti a znaleckým posudkem.

Kdy se dělá odhad nemovitosti?

Pokud si chcete jistou nemovitost koupit, rozhodně neprohloupíte, pokud si necháte zpracovat odhad tržní (neboli tzv. obvyklé) ceny.

Pomocí takového odhadu zjistíte, zda kupovaná nemovitost není předražená.

Při prodeji nemovitosti je zase dobré vědět, v jaké cenové hladině se vaše nemovitost pohybuje, abyste ji neprodávali pod cenou, ale zase ne výrazně nad, jinak ji neprodáte.

V rámci vypořádání dědictví po vás bude chtít zpracovat odhad nemovitosti notář, aby bylo možné vyčíslit hodnotu děděného nemovitého majetku a vypočítat odměnu notáře.

Poměrně častým případem je odhad nemovitosti při rozvodu. Ocenění nemovitostí zařazených do společného jmění manželů (SJM) je pak podkladem pro rozdělení tohoto majetku.

Potřebujete zpracovat odhad nemovitosti?Poptejte cenovou nabídku odhadu nemovitosti

Kdy je nutné si nechat odhad zpracovat?

Existují případy, kdy se odhadu nevyhnete. Při koupi nemovitosti, která je financována z hypotečního úvěru, se odhad zpracovává pro banku.

Banka se tak jistí pro případ, kdy by klient přestal úvěr splácet, a musela by využít zástavního práva a nemovitost prodat.

Z uvedeného lze logicky vyvodit, že banka nepůjčí svým klientům více peněz, než na kolik vyšel odhad nemovitosti.

Odhad nemovitosti je z toho důvodu zásadním dokumentem při vyřizování hypotečního úvěru.

Podrobnější informace k situacím, ve kterých se vyhotovují odhady nemovitosti, naleznete v dalším článku Kdy si nechat zpracovat odhad.

Kdo udělá odhad nemovitosti?

Odhad nemovitosti zpracovává odhadce nemovitostí.

Jde o profesi s vázanou živností, které se věnuje v České republice relativně málo lidí.

Pokud potřebujete vypracovat odhad nemovitosti, můžete oslovit soukromého odhadce v místě, kde se nemovitost nachází, nebo využít online služeb, které se touto problematikou zabývají.

U hypotečních úvěrů banky vyžadují smluvní odhadce, které má zasmluvněné. Po dohodě je však možné se s bankami domluvit na odhadci, kterého vybere klient (záleží na podmínkách banky).

Potřebuji odhad - ocenění nemovitostiK výběru typu odhadu

Jaká jsou specifika online odhadu nemovitosti?

Odhady přes internet jsou dnes již běžnou službou. Velkou výhodou této služby je rychlost provedení a časová nenáročnost zadání potřebných údajů.

U online odhadů zadáváte několik základních parametrů o dané nemovitosti pomocí formuláře. Hloubka vyžadovaných informací se liší podle kvality odhadu.

Online ocenění lze rozdělit na dvě základní skupiny: automatizovaný odhad a odhad zpracovaný odhadcem.

Automatizovaný odhad pracuje s průměrnými cenami v okolí oceňované nemovitosti. Na základě poskytnutých dat algoritmus stanoví cenu většinou v nějakém rozmezí. Velkou výhodou je, že stanovenou cenu obdržíte okamžitě.

Tento typ odhadů je většinou zdarma, nabízejí ho různé firmy zabývající se cenami nemovitostí, oceňováním, ale především realitní kanceláře. Kvalita ocenění není na vysoké úrovni, jedná se spíše o cenu orientační, kdy vlastník nemovitosti uvažuje o prodeji a chce znát přibližnou cenovou hladinu.

Online ocenění zdarma je nabízeno primárně s cílem získávání kontaktů na potencionální klienty realitních kanceláří.

Odhad zpracovaný odhadcem je kvalitativně na vyšší úrovni. Dochází zde i ke kontrole a ověření správnosti poskytnutých údajů o nemovitosti. Stanovená cena je vypočtená na základě srovnávací metody, kdy se porovnávají velice podobné nemovitost v okolí.

Uživatel většinou obdrží přesně stanovenou cenu s komentářem nebo odůvodněním. Tato služba je už zpoplatněna. Pohybuje se od 100 do 300 Kč v závislosti na typu nemovitosti. Využití může být různé: vodítko pro prodej nebo koupi nemovitosti, s povolením notáře je odhad uznatelný i pro dědické řízení.

Tyto odhady jsou nabízeny spíše jako vedlejší činnost znalců a odhadců ke své hlavní pracovní náplni. Pro více informací doporučujeme přečíst nový článek, kde se online odhadům věnujeme do detailu.

Jak se počítá odhad nemovitosti?

Metod, jak se odhadce dobere ke konečnému výpočtu je více. Záleží, k jakému účelu je odhad pořizován.

Na základě toho by měl odhadce vybrat tu nejvhodnější metodu.

Nejběžnější metoda, se kterou se můžete v odhadu nemovitosti setkat, je metoda porovnávací. V rámci ní odhadce porovná oceňovanou nemovitost s několika co nejpodobnějšími nemovitostmi, které se v blízkosti prodávaly (nebo pronajímaly),

Pokud z nějakého důvodu nelze porovnávací metodu použít (např. protože se podobné nemovitosti v lokalitě neprodávají), může odhadce použít tzv. výnosovou metodu.

V rámci výnosové metody pak vypočítá cenu nemovitosti v závislosti na výnosu, který je schopna generovat. Tuto metodu lze zpravidla přesně využít jen v případech, kdy se nemovitosti běžně pronajímají – např. byty, kanceláře, garáže atd.

Třetí metodou, se kterou se můžete setkat u odhadů nemovitostí, je tzv. nákladová metoda.

Ta říká, za kolik peněz je možné postavit danou nemovitost. Vstupuje do ní i odhadované opotřebení a životnost stavby.

Ze všech tří metod je nákladová metoda nejméně přesná, jelikož nereflektuje realitní trh v místě.

Porovnávací metoda je tedy logicky v posledních letech nejvyužívanější. Odhadce srovnává oceňovanou nemovitost s co nejpodobnějšími nemovitostmi v okolí. Za pomocí doprovodných výpočtů a koeficientů odhadce cenu dolaďuje. Z uvedených tří metod je nejpřesnější a nejvíce se blíží kupní ceně.

Pro podrobnější informace o způsobech ocenění můžete pokračovat na článek Jak se počítá odhad nemovitostí, typy určovaných cen.

Jak probíhá odhad nemovitosti?

Nejdříve je důležité najít odhadce nemovitosti a zjistit, zda má kapacitu, domluvit se s ním na ceně za zpracování a době, do kdy odhad vypracuje.

Následně se domluvte na prohlídce, kdy odhadce přijede nemovitost navštívit.

Odhadce potřebuje zjistit všechny důležité cenotvorné faktory nemovitosti - od rozměrů jednotlivých místností, přes typ zdiva, doba a rozsah rekonstrukcí, vybavení až po orientaci pokojů.

Během prohlídky nemovitosti rovněž pořídí fotografie.

Pokud je to třeba, odhadce si vyžádá další podklady – např. kolaudační rozhodnutí, revizní zprávy, stavební dokumentaci atd.

Zbytek práce (jako výpočet a formální zpracování) už je na odhadci. Zhodnotí okolí, občanskou vybavenost a porovná nemovitosti obchodované v minulosti.

Při vlastním vyhotovení odhadu nyní většinou využije odhadce některého software vytvořeného pro oceňování nemovitosti. Přehled těch nejčastějších a základní informace o jejich funkcionalitách naleznete ve článku o programech pro ocenění nemovitostí.

Vypracování odhadu zabere několik dní až týdny. Záleží samozřejmě na typu nemovitosti, časovému tlaku a finančních možnostech klienta.

O celém procesu odhadu vás informuje článek Jak probíhá odhad nemovitosti.

Jak dlouho platí odhad nemovitosti?

Obvykle se odhad nemovitosti považuje za aktuální do 3 až 6 měsíců od vyhotovení.

Velice záleží na metodě výpočtu, účelu zpracování a typu nemovitosti.

Odhady pro hypoteční úvěry zpravidla nesmí být starší než 3 měsíce.

Na realitním trhu dochází k cenovým změnám postupně a znatelné změny je možné zaznamenat zhruba po nejdříve čtvrt roce.

Naopak odhad na pozemek někde v horách využívaný jako pastvina může být aktuální i po 3 letech.

Co ovlivňuje výši odhadu?

Nejvíce odhadní cenu vždy ovlivní lokalita. Čím atraktivnější je, tím vyšší je cena a naopak.

Dále odhadní cenu samozřejmě určuje samotná nemovitost - velikost, stáří, stav a kvalita provedení.

Máme-li dva identické byty na různých místech, výše odhadu bude zaručeně jiná a mnohdy velmi rozdílná. Nejkřiklavější rozdíl je samozřejmě byt v Praze a byt kdekoliv v menším (okresním) městě.

Na první pohled je jasné, co tvoří ten rozdíl. LOKALITA a vše co ji formuje. Občanská vybavenost, sociální síť, pracovní příležitosti, kupní síla lidí, doprava, průmysl a environment.

Další velký vliv na výši odhadu má samozřejmě nemovitost sama. V případě bytu plocha, stav, stáří, podlaží, dispozice, orientace oken, přítomnost terasy, aj.

Existují i faktory, které spíše cenu snižují, než zvyšují. Příklad: Blízkost průmyslového podniku je dobrá pro pracovní příležitosti, ale znečištění, častá nákladní doprava, hluk má větší dopad na cenu.

Celkový pohled na jednotlivé faktory získáte v podrobnějším materiálu v článku Co ovlivňuje výsledek odhadu nemovitosti.

Kolik stojí odhad nemovitosti? Odhad nemovitosti a jeho cena

Všeobecně platí, že čím je nemovitost běžnější, tím je odhad levnější.

Nejlevnější jsou tak odhady na bytové jednotky, pozemky či rodinné domy. Naproti tomu odhady na průmyslové areály, vodní díla komerční zařízení jsou nejdražší.

Všeobecně se dá uvést, že ceny za zpracování odhadů na běžné typy nemovitostí se pohybují v řádu tisíců korun. Odhad pro byt se bude pohybovat od 2 do 5 tisíc korun.

Naproti tomu ceny za zpracování odhadů na průmyslové areály a podobné typy nemovitostí v řádech desítek tisíc korun.

Ceny odhadu nemovitosti dle typu nemovitosti

Nemovitost	Naše tabulkové ceny	Naše dosažená průměrná cena	Cena uvedená na trhu (průměr)
Byt, bytová jednotka	3200 - 5500 Kč	3900 Kč	4500 Kč
Rodinný dům s pozemkem	4500 - 8200 Kč	5900 Kč	6500 Kč
Garáž, garážové stání	2900 - 4900 Kč	3500 Kč	3800 Kč
Pozemek	2650 - 4500 Kč	3300 Kč	3700 Kč
Bytový dům	9000 - 16900 Kč	9900 Kč	12000 Kč
Rekreační objekt	3700 - 6900 Kč	4700 Kč	5100 Kč

Naše uvedené ceny jsou konečné (včetně cestovného, nákladů na vyhotovení, zaslání dokumentace), ceny na trhu jsou uvedené minimální, v mnoha případech nezahrnují dodatečné náklady. Připravili jsme rámcový průzkum trhu v roce 2020, čísla z něj jsou uvedená ve výše uvedené tabulce. Podrobněji se cenám za odhady cen nemovitostí věnujeme v článku Cena za odhad nemovitosti a znalecký posudek.

Aktualizace pro rok 2023: Ceny za odhady nemovitostí jsou předmětem tržních sil. Na rozdíl od znalců, odhadci nemají vyhláškou stanovenou odměnu. Růst nebo pokles cen je dán momentální situací na trhu. Pro rok 2023 by se dal očekávat růst cen na úrovni minimálně inflace, tedy 20 %. Na druhou stranu vysoké úroky snížily razantně poptávku po hypotečních úvěrech, čímž narůstá konkurence odhadců. Bude záležet, který tlak bude převyšovat, ale mírné navýšení cen za odhady lze očekávat.

Kdo platí odhad nemovitosti?

Vypracování odhadu platí výhradně objednavatel.

U hypotečních úvěrů, insolvencí, exekucí a soudních řízení je objednavatelem obvykle ta instituce, která odhad vyžaduje. Ale v konečném důsledku platba jde většinou za klientem – např. ve formě úroků, poplatků, nákladů řízení atd.

Při zpracování odhadu pro banku se lze domluvit i jinak, tady už záleží na konkrétní bance.

Jaký je rozdíl oproti znaleckému posudku?

Pokud jde o znalecký posudek na cenu nemovitosti, tak v praktické rovině se o velký rozdíl nejedná.

Oba dokumenty mohou mít stejnou cenu za zpracování, stejné výpočty i stejnou výslednou cenu.

V běžném obchodním styku nebo pro povědomost si vystačíte s odhadem, který vám odhadci zpracují online.

V náročnějších situacích jako jsou dědická řízení, hypoteční úvěry jsou vyžadovány klasické odhady tržní ceny nemovitosti.

Znalecký posudek se využívá v závažnějších situacích a vystupuje jako důkazní materiál. Situace, ve kterých je znalecký posudek vyžadován, jsou obvykle definované zákonem.

Z formálního hlediska je znalecký posudek akceptovatelný ve všech situacích u všech institucí.

Znalecký posudek jako jediný oceňovací dokument je potvrzen kulatým razítkem soudního znalce či znaleckého ústavu.

I na základě toho je znalecký posudek ze všech dokumentů oceňujících nemovitosti obvykle nejdražší.

Tento článek je věnován odhadům, pokud chcete vědět více o znaleckých posudcích, o rozdílech těchto dokumentů nebo potřebujete souhrnný přehled o posudcích o cenách nemovitostí, pokračujte zde.

Oceňování nemovitostí v poslední době zažívá nebývalý rozmach – správnému oceňování nemovitostí se věnují i pokrokové služby jako např. FérMakléři.cz.

Odhad nemovitosti je jedna z našich hlavních služeb. Jsme féroví a nabízíme kvalitní práci, se kterou budete spokojení.Odhad nemovitosti online

♦

Autoři:

Články jsou vytvořeny našim odborným týmem, ve složení:

Michal Nekula - vzděláním ekonom, oblast zájmu - analýzy v realitní oblasti, vývoj nových aplikací,  Pavla Kopuletá - vzděláním ekonomka, oblast zájmu - oceňování nemovitost, marketing 

Martin Málek - vedoucí znalecké kanceláře, oblast zájmu - obor oceňování nemovitosti, vývoj software pro oceňování nemovitosti, Michal Málek - povoláním lékař, oblast zájmu - statistické analýzy, zpracování dat