Nemovitosti v Německu

Německý trh s nemovitostmi je široce rozmanitý a lze částečně přirovnat k českému. Podívejme se na základní zdroje, kde můžete nalézt informace o nemovitostech v Německu:

• Aktuální tržní situace
• TOP 4 realitní kanceláře
• TOP 4 realitní portály
• Cena nemovitostí v Německu a ČR
• Možnost ocenění německých nemovitostí

Realitní trh Německo

Situace na trhu

Na realitním trhu v Německu panovala stejná situace jako v Česku, na Slovensku i jinde po Evropě. Ceny nemovitostí na realitním trhu na přelomu roku 2019/2020 rostl stabilně v průměru o 10 %. Růst byl zaznamenán i v první čtvrtině roku 2020.

V době koronavirové krize od března do června 2020 a zpomalení růstu či dokonce poklesu výkonnosti ekonomiky se očekávalo, že podobně zareaguje i realitní trh. Vzhledem k prudkému poklesu německé ekonomiky (až -7 %) prognózy odhadovaly stejný nebo velice podobný pád cen. K velkému překvapení se krize na německém realitním trhu moc neprojevila. Ve velkých městech došlo jen ke snížení růstu cen, který odpovídal okolo 5 %. Ve zbylých oblastech k výraznému poklesu cen nedošlo nebo jen velice nepatrně.

Prognózy do konce roku byly stále negativní, očekával se mírný pokles cen. Nicméně problém téměř celé Evropy na realitních trzích je ten, že poptávka po nemovitostech zcela převyšuje její nabídku. A to tlačí ceny nemovitostí nahoru, i přes různé ochlazení ekonomik.

Bohužel pro kupující se předpovědi nenaplnily a po mírném zpomalení růstu na začátku roku 2020 v důsledku propuknutí koronavirové krize se růst cen opět urychlil. Velká města v Německu hlásila rekordní ceny nemovitostí. Krize nicméně ovlivnila tempo růstu jednotlivých typů nemovitostí.

Ocenění nemovitosti pro ČRNezávazná poptávka

Byty a bytové jednotky dosahovaly cenového stropu a začaly stagnovat, naopak rodinné domy zrychlily cenový růst a ve většině případů překonaly v nárůstu cen byty v centru města. Pro příklad v Hamburku růst cen za 4. čtvrtletí 2020 dosáhl za byty a bytové jednotky 9,7 % a za rodinné domy 11,5 %. Berlín měl 9,9 % (byty) a 12,3 % (rodinné domy) cenový růst. Jižní města jako Mnichov a Stuttgart měl nižší růst 6,5 % (byty) a 9 % (RD).

Jako státy Evropy trpí německý realitní trh stejnými problémy: vysoká poptávka po nemovitostech, nedostatečná výstavba nových nemovitostí, zvýšená peněžní zásoba, nízké úrokové míry a relativně snadná dostupnost hypotečních úvěrů. Německo má ještě jeden docela významný faktor, který dále zvyšuje poptávku po nemovitostech. Za posledních 5 let Německo přijalo přes 1 milión migrantů, ti se stahují do velkých měst a hledají bydlení.

Na základě chování realitního trhu za poslední rok se prognózy obrátily, pokles cen už nikdo neočekává. Předpokládá se pokračující růst cen rodinných domů, potažmo stavebních pozemků. Pro byty a bytové jednotky se očekává pokračující stabilní mírnější růst v hlavních městech, v menších městech zpomalování růstu až stagnaci cen.

Největší realitní kanceláře

1. Engel a Völkers

Společnost Engel & Völkers AG se sídlem v Hamburku existuje od roku 1977 a je jednou z hlavních brokerských značek v Německu - i mimo ni. Engel & Völkers je zároveň jedním z největších německých franšízových systémů. Makléři Engel & Völkers jednají jako nezávislí franšízanti v rámci licenčních partnerství. Franšízový systém je nyní aktivní na více než 800 místech ve 30 zemích. V uplynulém roce bylo dosaženo dalšího obratu makléřských provizí ve výši téměř 670 milionů EUR. Engel & Völkers pokrývá celou škálu realitních makléřů.

2. LBS Immobilien GmbH Northwest

Společnost LBS Immobilien GmbH Northwest je podporována společnostmi Westdeutsche Landesbank Bausparkasse (LBS West) a Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover (LBS Nord). Je úzce spjata s organizací spořitelny. Společnost byla založena na počátku 70. let. V tomto smyslu LBS Immobilien GmbH Nordwest provozuje realitní makléřství ve spolkových zemích Severní Porýní-Vestfálsko, Dolní Sasko, Brémy a Berlín. V loňském roce bylo zprostředkováno zhruba 13 500 nemovitostí v hodnotě 2,7 miliardy EUR. Dceřiná společnost LBS má asi 150 000 potenciálních kupců nemovitostí. Makléřská firma se zaměřuje na rezidenční nemovitosti pro vlastníky nebo jako kapitálová investice.

3. Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH

Sparkassen Immobilien-Vermittlungs-GmbH je organizační deštník, pod kterým realitní agenti bavorských spořitelen a Bavorské státní stavební společnost fungovat. V současné době v tomto rámci pracuje asi 350 brokerů v Bavorsku. Mnichovská společnost v loňském roce zprostředkovala více než 8 700 nemovitostí v celkové hodnotě 2,7 miliardy EUR. Obrat makléřské provize dosažený v roce 2017 byl 112,7 milionu EUR - rekordní výsledek. Hlavním zaměřením makléřství v oblasti nemovitostí jsou rezidenční nemovitosti, ale zprostředkovávají se i komerční nemovitosti.

4. PlanetHome Group GmbH

Značka „ PlanetHome “ existuje již více než 25 let - původně společné založení Hypobank a Bayerische Vereinsbank. Realitní makléřská společnost byla prodána investorům v roce 2015 nyní sloučenou HypoVereinsbank (dnes UniCredit-Bank). Od té doby se PlanetHome a banka oficiálně vydali různými způsoby, ale stále existuje obchodní spolupráce. Skupina PlanetHome působí s několika dceřinými společnostmi v Německu a Rakousku. Od začátku podnikání bylo zprostředkováno více než 85 000 nemovitostí. Jádro podnikání spočívá v zprostředkování rezidenčních nemovitostí se silným zaměřením na online zprostředkování. PlanetHome má v Německu přibližně 80 míst.

Největší realitní portály

1. ImmobilienScout24

ImmobilienScout24 prošel v roce 2019 masivním rebrandingem. Jeho logo a značka jsou nyní ImmoScout24, a ne ImmobilienScout24. Řekněte sbohem oranžové a tmavě modré a pozdravte se honosnou zelení.

ImmoScout si drží neochvějně post jedničky na trhu s 40 miliony návštěv měsíčně.

2. Immowelt

Realty World AG v Norimberku založené poskytovatele realitních portálů immowelt.de , immowelt.at a immowelt.ch a portálu bauen.de . Druhou divizí společnosti je vývoj CRM softwaru pro realitní průmysl. Immowelt AG je součástí Immowelt Group , jejíž součástí je rovněž Immowelt Hamburg GmbH a její realitní portál immonet.de stejně jako umzugauktion.de portálu a CRM software Immosolve . Immowelt je dceřinou společností Axel Springer SE.

Immowelt má měsíčně 15 milińů návštěv.

3. Immonet

Realitní portál immonet.de je online tržiště pro poskytovatele a uchazeče nemovitostí. Platformu provozuje společnost Immowelt Hamburg GmbH, která také zahrnuje 100 procent společnosti Umzugauktion GmbH (umzügeauktion.de, umzugspreisvergleich.de a Malervergleich.de) a většinový podíl v poskytovateli realitního softwaru Immosolve GmbH. Společnost Immonet nabízí různé služby související s nemovitostmi, softwarová řešení a aplikace pro vyhledávání nemovitostí a marketing. Od fúze se společností Immowelt AG je Immowelt Hamburg GmbH, dříve Immonet GmbH, součástí skupiny Immowelt Group.

Realitní portál Immonet má 10 miliónů návštěv měsíčně.

4. WG-Gesucht

Realitní portál zaměřený na sdílení bytů a pokojů. Řadí se mezi přední evropské sdílecí portály pro pokoje ve společných bytech, spolubydlení a apartmánech. Naleznete zde pokoje ve společných bytech, 1-pokojových apartmánech, 2-pokojových apartmánech, 3-pokojových apartmánech, 4-pokojových apartmánech a domech k dlouhodobému i krátkodobému pronájmu. Jako soukromá osoba můžete využívat služeb portálu zdarma.

Více než 11 milionů návštěvníků najde každý měsíc atraktivní apartmány a vhodné žadatele.

Jsou nemovitosti v Německu levnější?

Jak bylo zmíněno výše, ceny nemovitostí na německém realitním trhu mírně rostou i přes probíhající krizi. Jaká je vlastně cenová hladina německých nemovitostí. Ukážeme si to na přepočtu na průměrnou mzdu. Uvažujme o větším městě okolo 100 tis. obyvatel, pro ČR vybereme České Budějovice, za Německo Ulm. Velikostně jsou si velmi podobné i co do počtu obyvatel. Srovnáme se podobné bytové jednotky a rodinné domy.

Průměrná mzda ČR: 34 077 Kč (1. čtvrtelí 2020)

Průměrná mzda Německa: 3994 EUR (1. čtvrtletí 2020, kurz 26,1 CZK/EUR) = 104 250 Kč

Cena bytové jednotky ČR: 2.843.000 Kč

Cena rodinného domu ČR: 6.100.000 Kč

Cena bytové jednotky Německo: 255.400 EUR

Cena rodinného domu Německo: 602.600 EUR

Jak je vidět bytová jednotka v ČR stojí v průměru 84 hrubých měsíčních příjmů, zatímco v Německu 64 měsíců hrubých příjmů. Rodinný dům v ČR stojí v průměru 180 měsíčních příjmů a v Německu 151 měsíčních příjmů.

Zvolený způsob je velmi zjednodušující, ale dostačující pro to, aby přineslo uchopitelné srovnání. Můžeme si pro to všimnout, že cenová hladina nemovitostí v Německu je nižší než v ČR. Můžeme se zamyslet nad důvody, proč tomu tak je: vyrovnanější poptávka vs. Nabídka, jednodušší stavební řízení, menší potřeba nemovitost vlastnit (poměr vlastnictví a pronájmů je v Německu je bližší než v ČR), rozvinutý trh s nabídkou sdílení nemovitostí.

Jiné možnosti

V posledních letech se začaly objevovat různé online služby, které Vám rychle a v mnoha případech zadarmo odhadnou cenu Vaší nemovitosti. Velice nás zaujal portál immolyze.de, který je schopen ocenit Vaši nemovitosti velice přesně. Uživatelské prostředí je přehledné, jednoduché a zábavně interaktivní. Pokud zadáte pouze povinné parametry (plocha, adresa, typ nemovitosti) okamžitě vám kalkulačka ukáže rozmezí ceny zadarmo, pokud pokračujete v zadávání dat dále, kalkulačka se uzamkne a po zaplacení celkem vysoké částky (39,9 EUR) Vám zašlou velice přesný a informačně bohatý dokument v PDF.

Jejich budoucí konkurencí je služba certimmo.de. Využívá velice podobného algoritmu a mají bohatou databázi nemovitostí. Mají jednoduché a přehledné prostředí. Na rozdíl od výše uvedené služby hned na začátku se rozhodnete, zda chcete odhad nemovitosti zadarmo, nebo přesnější odhad za 1 EUR.  Ocenění vychází podobně (rozdíl byl dle provedené studie ve stovkách EUR), přičemž certimmo je nesrovnatelně levnější. Pokud potřebujete odhad pro vlastní informaci a oceníte rychlost, služba od certimmo je velice výhodná.

Zajímá mě odhad - ocenění nemovitosti i v ČRK výběru typu odhadu