Jak probíhá odhad nemovitosti

Nejdříve je třeba se domluvit s odhadcem nemovitostí na termínu prohlídky oceňované nemovitosti. Neméně důležitá je domluva na ceně za zpracování odhadu a termínu dodání odhadu.

V článku se dozvíte důležité informace, které se Vám budou hodit při sjednávání odhadu nemovitosti s odhadcem:

Jak probíhá prohlídka?

Pokud se nedomluvíte jinak (například nemovitost je volně přístupná - zemědělský pozemek), prohlídka probíhá v doprovodu určené osoby, nejčastěji majitele. Samozřejmostí patrně bude vzájemné představení, v některých případech předložení potřebných dokladů.

S počátkem místního šetření se může odhadce dotázat na dostupné podklady, jejichž seznam naleznete níže. Pokud jsou dostupné v potřebném rozsahu, urychlí to celý proces odhadu a sníží riziko možných chyb nebo nedorozumění. Dokumentace k nemovitosti by měla být co nejaktuálnější a odhadce ji uvede v podkladech pro vypracování odhadu.

Odhadce by si měl během prohlídky nemovitost zaměřit, nebo alespoň ověřit skutečný stav oproti poskytnuté dokumentaci. Posoudí také stav nemovitosti prostřednictvím řady parametrů a tyto svoje poznatky si zaznamená.

Během prohlídky odhadce také pořizuje fotodokumentaci, je proto v rozumné míře vhodné před samotnou prohlídkou věnovat pozornost drobným opravám a/nebo úklidu.

Potřebujete odhad nemovitosti?Poptejte cenovou nabídku

Pokud není možné nemovitost z nějakého důvodu celou prohlédnout (kvůli nepřístupnosti prostor z důvodu pronájmu, majitel prohlídku z nějakého důvodu neumožní, riziko zřícení atd.), musí mít odhadce možnost vycházet alespoň ze stavební dokumentace, zevní obhlídky nemovitosti.

Odhadce se také osoby, která ho provází, ptá na historii objektu. Hlavně ho zajímají provedené rekonstrukce, opravy, havárie a případně provoz objektu (využití, nájemníci, výše nájmu atd.). Dotáže se někdy i na charakter okolí, stav občasné vybavenosti, dopravní dostupnost, příjezdové cesty apod.

Jak probíhá odhad - časová osa vyhotovení odhadu nemovitosti

Jak probíhá zpracování odhadu - jeho vlastní vyhotovení?

Odhadce využívá pro zpracování odhadu nemovitosti mnoho zdrojů.

Jsou to hlavně informace zjištěné během prohlídky, dále informace od vlastníka nemovitosti, informace z veřejně dostupných zdrojů (katastr nemovitostí, povodňové mapy, mapa kriminality atd.), cenových map, realitní inzerce a vlastních zdrojů.

Na základě všech informací se poté sestavuje pomocí výpočtů co nejpřesnější odhad ceny nemovitosti.

Stručně shrnuto pak je odhad zpracován v těchto krocích: místní šetření - vlastní prohlídka nemovitosti, kompletace všech nezbytných podkladů, vyhotovení samotného odhadu - popisové a výpočetní části, příloh a použité dokumentace, vyhotovení odhadu/posudku v písemné podobě a jeho zabezpečení proti změnám a padělání, osobní předání nebo častěji zaslání poštovní doručovací službou.

Je třeba dělat prohlídku?

Ve většině případů ano.

Při zpracování odhadu např. pro banku za účelem hypotečního úvěru to bez prohlídky nemovitosti nepůjde.

Pokud z nějakého důvodu není možné prohlídku provést, odhadce daný důvod uvede ve vypracovaném odhadu.
Např. Většinou nezpřístupnění nemovitosti odhadci dochází v případech nuceného prodeje v rámci exekuce nebo insolvenčního řízení. U hypotečních úvěrů se předpokládá, že obchod je oboustranně dohodnutý.

Internetové portály nabízející expresní a online odhady nemovitostí prohlídky nemovitosti nevykonávají. Z toho důvodu je jejich vypovídací schopnost omezená, jelikož odhad je zcela postaven na informacích od klienta. V případě online odhadu zpracovávaných odhadcem nebo makléřem jsou dnes dostupné veřejné zdroje, ze kterých lze čerpat informace o nemovitosti.

Např.: Nahlížení do katastru nemovitostí, kde lze nalézt základní výměry pozemků, staveb, konstrukce, inženýrské sítě, způsob vytápění, aj. Alespoň exteriérový pohled na nemovitost poskytují služby StreetView od Googlu nebo Panorama od Seznamu.

Dnes jsou již hojně využívané i komerční projekty různých nemovitostních databází. Ty čerpají většinou z realitní inzerce, informace o nemovitosti jsou pak zpřesňovány na základě ověřených informací (kupní smlouvy, cenové údaje z katastru nemovitostí apod. Informace o nemovitostech z komerčních databází mají pak vyšší vypovídací hodnotu pro odhadce než informace z veřejných zdrojů.

Př.: Vysoce hodnocená je databáze INEM, která poskytuje relevantní informace o nemovitostech s realizovanými cenami.

Co si připravit za podklady?

Pro zpracování posudku bude odhadce vyžadovat určité podklady. Podklady se mohou lišit podle typu nemovitosti, která se oceňuje. Obecně jsou používané tyto podklady, část z nich si však může odhadce obstarat sám:

Výpis z katastru nemovitostí (ne starší než 3 měsíce)
Kopie katastrální mapy nebo pozemkové mapy (stáří do 1 roku)
Stavební dokumentace – půdorysy, řezy, pohledy, technické zprávy
Kolaudační rozhodnutí
Nabývací tituly (kupní smlouva, darovací smlouva, dražební protokol, doklady z dědického řízení)
Smlouvy omezující vlastnické právo (věcná břemena, zástavy)
Případně další dokumenty jako geometrické plány, vyjádření dotčených úřadů, starší posudky atd.

Pro potřeby odhadu stavebního pozemku ještě tyto:

Územní rozhodnutí
Stavební povolení

Další specifické podklady, kterou budou potřebné k vypracování odhadu, vám jistě odhadce sám sdělí.

Tyto podklady technického charakteru mají informačně velmi důležitou roli při vyhotovení odhadu.

Je dobré si podklady připravit předem. Odhadce samozřejmě má možnost si potřebné doklady zajistit, ovšem jeho čas a další náklady zaplatíte v ceně za zpracování odhadu.

Za jak dlouho je odhad hotový?

Doba vypracování odhadu se odvíjí v závislosti několika faktorů. Většinou platí zásada - Náš zákazník, náš pán. Dojde tak k dohodě mezi zadavatelem a odhadcem, do jakého termínu je nutné odhad vypracovat. Pokud klient žádá velmi krátký termín dodání nebo dokonce jej potřebuje urgentně v horizontu jednotek dnů, bývá cena odpovídajícím způsobem navýšena.

Odhadce se ale většinou nevěnuje pouze jednomu odhadu v daném okamžiku, pravděpodobně bude mít rozpracovaných několik případů. Proto je důležité se na začátku zeptat na jeho kapacitu, tedy zda ji nemá zaplněnou.

Pokud se nejedná o urgentní případy, pak doba od zadání požadavku vypracování odhadu nemovitosti do jeho fyzického dodání může být až měsíc.

Již v rámci procesu ocenění nemovitosti pak doba od prohlídky nemovitosti až po vypracování odhadu se pohybuje obvykle do 10 dnů. Je totiž důležité, aby odhadce pracoval s údaji o nemovitosti, které má ještě „začerstva“ v hlavě.

Několik dní může zabrat fyzické předání odhadu nebo jeho odeslání prostřednictvím pošty. Odhady pro banky bývají nyní již prakticky vždy bance poskytnuty elektronicky, tedy s okamžitým doručením po nahrání do elektronického systému banky.

Další souhrnné informace, jako způsob ocenění, typy určovaných cen, nejčastější důvody pro vypracování odhadu naleznete v přehledovém článku o odhadech nemovitostí.