Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti je většinou prvním krokem exekutora po zahájení exekučního řízení. Vydání tohoto příkazu ještě neznamená, že dojde k prodeji nemovitosti. Tímto příkazem si exekutor zajišťuje danou nemovitost, aby s ní už nemohlo být nakládáno ze strany dlužníka. Po nezbytných krocích a při vyloučení jiných možností dochází k prodeji zabavené nemovitosti formou dražby. Výtěžek se přerozdělí mezi věřitele, zaplatí se náklady na exekuční řízení a případný zbytek obdrží dlužník.

V článku popisujeme jednotlivé kroky po podání exekučního příkazu:

• Exekuční příkaz
• Postup při samotné exekuci
• Ocenění nemovitostí
• Definice dražby
• Průběh dražby
• Rozdělení majetkové podstaty

Exekuční příkaz

Popis exekuce a proces celého řízení popisujeme v předchozím článku. Tento článek popisuje konkrétně samotný exekuční příkaz a proces prodeje v dražbě. V tomto článku nebudeme rozebírat potenciální kroky, které byste mohli podniknout pro zrušení tohoto exekučního příkazu. Jedná se hlavně o právní kroky při napadení rozhodnutí u příslušného soudu. V rámci tohoto článku budeme předpokládat, že exekuce je prováděna spravedlivě a jejím cílem je prodej předmětné nemovitosti.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudní exekutor dlužníkovi (popř. i manželce/u) zakazuje a ukládá práva a povinnosti.

Potřebujete stanovit cenu nemovitosti pro exekuční řízení?Poptejte cenovou nabídku znaleckého posudku

Od doručení příkazu dlužník nadále nemá právo nakládat s danou nemovitostí (prodat, darovat, zatížit). Naopak ukládá dlužníkovi spolupráci ve věci doložení, zda a kdo má k nemovité věci předkupní právo, výhradu zpětné koupě, právo odpovídající věcnému břemeni, výměnek nebo nájemní či pachtovní právo, jde-li o práva nezapsaná v katastru nemovitostí.

Exekuční příkaz exekutor doručuje: 

• dlužníkovi (povinnému)
• věřiteli (oprávněnému)
• manželce/manželovi dlužníka
• příslušnému katastrálnímu úřadu

To vše se uplatňuje ve 30dení lhůtě, kterou dlužník má na to, aby dobrovolně a svým vlastním jednáním splnil podmínky exekuce, případně dlužnou částku dorovnal a ukončil tím exekuční řízení. Po uplynutí této doby se od exekučního příkazu přejde k jeho vyřízení.

Postup při provádění exekuce

V praxi existují dva kroky provedení exekuce. Zjišťuje se hodnota zajištěné nemovitosti a poté samotný prodej formou dražby.

Exekuci nelze provést, pokud:

• neuplynula lhůta 30 dní uvedené ve výzvě soudního exekutora
• byla-li v této době podán a schválen návrh na zastavení exekuce
• nebyla zapsána doložka o provedení exekuce do rejstříku zahájených exekucí
• exekuční příkaz nenabyl právní moc

Stanovení ceny nemovitých věcí

Zákon ukládá, že přes zpeněžením musí soudní exekutor určit cenu usnesením o ceně. Toto usnesení se primárně opírá o závěry soudního znalce na základě vypracovaného znaleckého posudku.

Po vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti soudní exekutor ustanoví znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovitou věc a její příslušenství cenou obvyklou.

Soudní znalec provede ohledání nemovité věci a jejího příslušenství. O době a místě ohledání soudní exekutor uvědomí oprávněného (věřitele), povinného (dlužníka) a znalce. Povinný (dlužník), případně i další osoby, jsou povinni umožnit prohlídku nemovité věci a jejího příslušenství, potřebnou k provedení ocenění.

Obvyklé jsou případy, kdy dlužníci se snaží zcela nelogicky celý proces zastavit či zbrzdit svojí nečinností. Pokouší se zabránit znalci k přístupu k nemovitosti, aby nedošlo k řádnému ocenění. Znalec může nemovitost ocenit i bez přístupu. Může vycházet z veřejně dostupných informací, které získá například na katastru nemovitostí či v jiných znaleckých posudcích. Mnoho informací může i odhadnout.

Všeobecně se nevyplácí klást jakékoliv obstrukce či překážky při procesu zpracování znaleckého posudku. Už jen to by vyústilo v to, že nemovitosti bude oceněna nepřesně, tedy obvykle pod hodnotou, kterou aktuálně má. Tím se i samotný exekuovaný může okrást o finanční prostředky, které by mu zbyly po zaplacení exekuce.

Exekutor má i zákonné právo si přístup k nemovitosti vynutit, pokud bez ohledání nelze cenu stanovit.

Na základě výsledku ohledání a vypracovaného znaleckého posudku určí soudní exekutor, které nemovité věci a jejího příslušenství se exekuce týká a jaká je jejich výsledná cena.

Usnesení doručuje soudní exekutor opět dlužníkovi, věřiteli a dalším osobám, kterým exekutor přiznal práva a povinnosti.

Zpeněžení nemovitých věcí

Zpeněžení nemovitých věcí probíhá standardně v České republice formou veřejné dražby. Soudní exekutor dražbu oznamuje prostřednictvím dražební vyhlášky. V dražební vyhlášce je uvedeno především:

• datum, čas a místo dražby
• identifikace nemovitosti
• výsledná cena
• výši minimálního podání
• výše jistoty a způsob zaplacení apod.

Dražba může být vedena klasicky i elektronicky. V takovém případě je v dražební vyhlášce uvedeny pokyny a pravidla pro elektronickou registraci.

Dražba

Dražební jednání může vést pouze soudní exekutor nebo exekutorský kandidát. Z dražby jsou vyloučeny osoby přímo i nepřímo zainteresované v exekučním řízení, tj. dlužník, manžel/ka dlužníka, věřitel, exekutor a zaměstnanci exekutorských úřadů.

Jako dražitel se může jednání zúčastnit pouze ten, kdo zaplatil do zahájení dražebního jednání jistotu. Před zahájením dražby je dražitel povinen prokázat svoji totožnost. Jméno, příjmení, trvalé bydliště a datum narození soudní exekutor zaznamená do protokolu o dražbě.

Dražba se koná, pokud dražitelé činí podání. Soudní exekutor nevyzývá dražitele, aby činili vyšší podání, a neupozorňuje dražitele, že bude udělovat příklep.

Bezprostředně po ukončení dražby exekutor udělí příklep dražiteli, který učinil nejvyšší podání.

Průběh dražby

Po zahájení dražebního jednání soudní exekutor rozhoduje, zda je u předmětné nemovitosti prokázáno předkupní právo a oznámí, která další věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva neuvedená v dražební vyhlášce na nemovité věci váznou.

Následně dražitelé činí svá podání, která jsou závazná.

Příklep lze udělit tomu, kdo učinil nejvyšší podání a u něhož jsou splněny další podmínky stanovené zákonem. Učinilo-li více dražitelů stejné nejvyšší podání, udělí soudní exekutor příklep nejprve tomu, komu svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě. Není-li příklep takto udělen, udělí jej dražiteli, který byl určen losem.

V usnesení o příklepu soudní exekutor stanoví lhůtu k zaplacení nejvyššího podání, která počíná dnem právní moci příklepu a nesmí být delší než 2 měsíce.

Vydražitel se stává vlastníkem dražené nemovitosti v momentě, kdy nabylo usnesení o příklepu právní moci a dražitel zaplatil nejvyšší podání.

Rozdělení majetkové podstaty

Nejpozději do 7 dnů ode dne konání dražby soudní exekutor oznámí všechny pohledávky, které byli přihlášeny v exekučním řízení a jejich pořadí při vypořádání.

Občanský soudní řád rozděluje pohledávky uspokojované z rozdělované podstaty do skupin, přičemž je stanovena posloupnost, podle které se mají jednotlivé skupiny pohledávek uspokojovat. V rámci těchto skupin pak mají přednost ty pohledávky, které mají lepší pořadí.

Z rozdělované podstaty se uspokojují postupně podle těchto skupin:

1. náklady exekuce,
2. pohledávky související se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky, a to do výše jedné desetiny výtěžku z prodeje jednotky,
3. pohledávky z hypotečních úvěrů nebo části těchto pohledávek sloužící ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů,
4. pohledávka věřitele a pohledávka toho, kdo do řízení přistoupil jako další věřitel
5. pohledávky nedoplatků výživného,
6. pohledávky daní a poplatků, pojistného na veřejné zdravotní pojištění a pojistného na sociální zabezpečení,
7. pohledávky náhrady újmy na zdraví způsobené trestným činem,
8. ostatní pohledávky

Po úhradě všech pohledávek, které mají být uspokojeny, zbytek rozdělované podstaty se předá dlužníkovi. Tímto aktem končí exekuční řízení.